Redatti con atto pubblico i trasferimenti delle «quote»

La perequazione urbanistica del Pgt è uno strumento che consente agli interessati di partecipare alla capacità edificatoria riconosciuta dal piano in misura proporzionale alle proprietà possedute e, d’altro lato, permette al comune di acquisire i suoli per il verde urbano e le infrastrutture per la mobilità. Il meccanismo prevede che il proprietario di un’area destinata a servizi (area di decollo) possa vendere la volumetria riconosciuta dal piano a detta area (nella misura di 0,15 mq/mq). Acquirente potrebbe essere il proprietario di un’area edificabile (cosiddetta area di atterraggio) per densificarne l’indice di edificabilità (pari a 0,5 mq/mq o a quello maggiore espresso dalla volumetria esistente e salvi gli incrementi premiali collegati al social housing e all’efficienza energetica); ma, pare, anche un soggetto oggi non proprietario di aree, che intenda costituirsi un “magazzino” di diritti edificatori, in vista di un loro futuro utilizzo diretto o cessione. Ceduti i diritti volumetrici, è disposto che la loro utilizzazione (anche frazionata) «comporta la cessione gratuita al comune delle corrispondenti aree individuate dal piano dei servizi». Va sottolineato sul punto che il piano rende possibile l’impiego, anche in forma frazionata, dei diritti edificatori su tutto il territorio comunale edificabile. Il piano dispone poi che i trasferimenti dei diritti edificatori, nonché delle aree che li generano, vanno redatti nella forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata; che detti atti vanno trascritti nei registri immobiliari e infine annotati nell’apposito registro delle cessioni dei diritti edificatori (istituito con la legge regionale n. 12/2005). È interessante notare come una norma comunale impatti su una disciplina (quella della pubblicità immobiliare) rigorosamente riservata alla competenza della legge statale: ma è prevedibile un accoglimento morbido di questa novità alla luce soprattutto delle sentenze della Corte costituzionale n. 318/2009 e 94/2003 che hanno legittimato le “intrusioni” nelle norme sulla trascrizione del codice civile da parte della legislazione regionale (in quei casi, di Liguria e Lazio: si veda il Sole 24 Ore del 18 gennaio 2010). Prevedibilmente, saranno dolori invece sotto il profilo fiscale. La normativa milanese consolida infatti l’opinione che i diritti edificatori siano una sorta di diritto reale, la cui cessione comporta l’applicazione della tassazione tipica dei trasferimenti immobiliari: quindi, se il cedente è un privato, l’aliquota dell’8 per cento, oltre al 3 per cento di imposte ipotecaria e catastale (senza dimenticare la tassabilità della plusvalenza per cessione di area edificabile). Un “chip” che può notevolmente disincentivare i comportamenti perequativi che il pianificatore aveva l’obiettivo di sollecitare.