Non si paga l’Imu sul lastrico solare

Non è dovuta l’Imu su lastrici solari e nemmeno sui fabbricati collabenti. Lo precisa il dipartimento del ministero dell’Economia con risoluzione n. 8/DF del 22 luglio 2013. La questione esaminata riguarda la copertura di un fabbricato destinata alla costruzione di un impianto fotovoltaico; si trattava di stabilire se la superficie del tetto durante la fase di costruzione dell’impianto stesso possa essere considerata una area edificabile e in quanto tale soggetta all’imposta municipale (articolo 13 Dl 201/2011).

Il caso è frequente in quanto molti imprenditori realizzano impianti fotovoltaici acquisendo in diritto di superficie il lastrico solare di vari edifici; per poter stipulare l’atto notarile occorre l’accatastamento della superficie, che pertanto viene iscritta in catasto come lastrico solare senza attribuzione di rendita (articolo 3, comma 2, del Dm 28/98).

Poteva sorgere il dubbio che tale superficie potesse essere considerata una area edificabile soggetta a Imu. Il ministero delle Finanze lo esclude, ricordando che la base imponibile Imu, assunta secono le regole Ici (articolo 5 del Dlgs 504/1992) non prescinde dalla individuazione dell’immobile secondo le regole catastali e cioè mediante le particelle in mappa e il subalterno per le unità immobiliari. La risoluzione ricorda che un’area si considera edificabile soltanto nella ipotesi in cui sulla stessa non sia individuata alcuna unità immobiliare.

Il lastrico solare rientra nelle cosiddette “categorie fittizie” e cioè in quelle tipologie di immobili iscritte in catasto senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici o destinazione d’uso; tali fabbricati sono le aree urbane(F1), unità collabenti (inidonee a utilizzazioni produttive di reddito a causa del degrado) (F2), fabbricati in corso di costruzione (F3), fabbricati in corso di definizione (F4); lastrici solari (F5). Queste categorie di immobili sono censite dal sistema catastale ma senza attribuzione di rendita.

La risoluzione afferma peraltro il principio, facendo riferimento al lastrico solare, che essendo esso associato a un edificio che ospita una o più unità immobiliari, occorre considerare le potenzialità edificatorie già espresse e cioè l’uso attuale del bene e non già l’uso possibile e legalmente ammissibile. In senso palesemente contrario si era espressa l’agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 395/2008 in cui affermava che un fabbricato destinato alla demolizione doveva essere considerato una area edificabile.

Quindi il lastrico solare è fiscalmente neutro per tutta la durata della costruzione dell’impianto fotovoltaico dopodiché scatta l’accatastamento dell’impianto medesimo (categoria D1, o D10 se rurale). Determinante la conclusione della risoluzione nella quale viene ribadito che il principio vale per tutti gli immobili citati nell’articolo 3, comma 2, del Dm 28/98, quindi anche relativamente ai fabbricati collabenti. Nelle nostre campagne queste situazioni sono frequenti e quando la costruzione rurale fatiscente viene iscritta in catasto come collabente alcuni Comuni pretendono l’Imu come area edificabile. Ma così non può essere in quanto se il fabbricato collabente è irrilevante per le ragioni espresse nella risoluzione 8/DF, nelle zone rurali non esistono aree edificabile e il terreno sottostante assolve l’imposta municipale con tariffa di reddito dominicale. Analoga situazione si verifica per un fabbricato rurale in corso di costruzione.