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Da Citylife una spinta alla ripresa

Fonte: Il Sole 24 Ore

La Milano degli immobiliaristi non c’è più. E la recessione, che ha colpito un mercato segnato da un eccesso di offerta, ha accelerato la metamorfosi (forzata) di una città che, adesso, prova a ridisegnare il suo profilo. Il paradigma di questo cambiamento è Citylife.
Nel suo azionariato e nel suo cantiere non compare Salvatore Ligresti, con i suoi intrecci (logori) da capitalismo di relazione e gli stivali indossati con passione (vera) in mezzo alle impalcature. L’uscita dell’ingegnere di Paternò risale al luglio del 2011. Dunque, prima della caduta sulla pietra di inciampo Fonsai. Ci sono invece le Generali e Allianz. Due fra le maggiori compagnie assicurative europee. Con Porta Nuova, Citylife è in grado di modificare l’identità e gli equilibri urbani di Milano. Gli scavi per la torre di Daniel Libeskind procedono. Fra poco sorgerà la torre di Isozaki. Nelle abitazioni progettate da Zaha Hadid, che saranno consegnate a metà dell’anno prossimo, si stanno posando i rivestimenti interni. Gli operai installano gli impianti in quelle di Libeskind. Il 60% degli appartamenti firmati da Hadid è stato venduto. Come il 35% delle case di Libeskind.
Negli ultimi sei mesi il mercato si è bloccato. Ora qualcosa si muove di nuovo. Il momento è duro. Per volontà di Generali e di Allianz i prezzi (compresi fra i 7mila e i 12mila euro) non si abbassano. Lo sconto massimo previsto è del 4,5%, ma deve passare in cda (finora una decina di episodi). Una necessità, dato che i terreni sono stati pagati a prezzi ante recessione: 523 milioni di euro, oltre un quinto dell’investimento complessivo (2,2 miliardi di euro). Dunque, sia Allianz sia Generali hanno bisogno di un ritorno sull’investimento. In fondo, sono nella stessa condizione dell’imprenditore brianzolo o ciociaro che in questo momento prova a non abbassare i prezzi «perché sennò non ci sto dentro». Con una evidente differenza di solidità rispetto ai costruttori. Anche se, naturalmente, hanno necessità di evitare che la dinamica di mercato trasformi questa loro diversificazione in un problema. Generali, per esempio, avrebbe deciso di portare nella torre di Isozaki i suoi uffici milanesi. Un modo per patrimonializzare una parte dell’investimento sottraendola agli andamenti del mercato immobiliare.
Naturalmente, con l’uscita di scena di Ligresti e la trasformazione dei soci finanziari in soci industriali, sulla Milano dei cantieri non si possono non riverberare le vicende delle compagnie assicurative. L’allora amministratore delegato Giovanni Perissinotto, per esempio, credeva molto nell’operazione. Tanto che Leonardo Del Vecchio, azionista della compagnia triestina, aveva citato proprio Citylife fra gli investimenti che gli si dovevano imputare. Il posto da ad è stato preso da Mario Greco. Nel luglio del 2004 la Ras, poi inglobata in Allianz, faceva parte del consorzio che vinse la gara per Citylife. E, allora, Greco era in Ras. Adesso Greco sta riorganizzando il business e gli equilibri manageriali in Generali. «Ritengo si proceda nel segno della continuità – dice Claudio Artusi, ad di Citylife – sia per Generali sia per Allianz, che hanno ribadito l’interesse per questo progetto».
Comunque sia, adesso che si sta realizzando la viabilità sotterranea interna che permetterà a Citylife di essere la maggiore area priva di macchine a Milano e adesso che la struttura della stazione della metropolitana della nuova linea 5 è visibile a occhio nudo, diventa importante il rapporto con Palazzo Marino. Dove non si trova più la giunta Moratti, favorevole ad assecondare lo sviluppo immobiliare dando libertà di movimento, in una logica pro mercato, agli operatori. Ma la giunta Pisapia, che sta elaborando politiche finalizzate a regolare il paesaggio urbano milanese riducendo le volumetrie e aumentando la centralità dei public goods. «Milano è piena di edifici vuoti e di opere irrealizzate – dice l’assessore all’urbanistica Lucia De Cesaris – dunque Citylife è bene che sia conclusa. E che, in termini di interventi e di risorse finanziarie, dia alla città quanto concordato. Il parco, il restauro del Vigorelli, l’ex palazzetto dello sport, l’asilo, la caserma dei carabinieri». Gli impegni della società a favore del Comune ammontano a 245,8 milioni di euro. In un rapporto finora sereno e collaborativo (secondo tutti gli osservatori De Cesaris, già avvocato dei comitati cittadini contrari a Citylife, ha un comportamento irreprensibile e ultracorretto), l’unico punto dolente è costituito dal museo di arte contemporanea, progettato da Libeskind. In un anno, il Comune non ha indetto il bando per realizzarlo. «È evidente il ripensamento – riflette Artusi – su questo c’è sempre stata incertezza, all’inizio si pensava a un museo del design». In ogni caso, una diversa destinazione dei 45,3 milioni monetizzati da Citylife per il museo può avere una doppia ragione: culturale o finanziaria. Non va bene a Stefano Boeri, assessore alla Cultura, o al sindaco Pisapia. Oppure quei soldi servono ad altro. «La questione del museo rimanda a un problema di fondo, ossia l’incapacità milanese di progettare funzioni eccellenti e trainanti il nuovo ciclo di sviluppo – osserva Matteo Bolocan, geografo urbano del Politecnico di Milano – inoltre, la significativa riduzione delle possibilità edificatorie determinata dal nuovo Pgt della giunta Pisapia potrebbe conseguire un rilevante effetto di difesa dei valori immobiliari. Se le quotazioni non crolleranno, sarà anche per questo. Con un vantaggio diretto sia per gli immobiliaristi, sia per il patrimonio delle famiglie».
Dunque, al di là dell’ironia contenuta nell’ipotesi di una politica nei fatti antidepressiva e pro-market di una giunta dalla cifra radicale e catto-comunista, di certo Citylife resta uno dei perni del nuovo profilo urbano di Milano. «Il futuro – riflette Piero Bassetti – è segnato da grandi aree metropolitane interconnesse e in grado di fungere da snodi per i network locali». Tutto sta cambiando. E Citylife è dentro a questo cambiamento. «Potrebbe diventare la piattaforma di lancio della città locale nella rete globale, una specie di Cape Canaveral di Milano e del Nord – insiste Bassetti – ma deve aumentare la sua caratura tecnologica e la qualità dei suoi servizi. Avrà un senso vero soltanto se riuscirà a trasformarsi nel luogo di attrazione naturale, a Milano, delle élite internazionali e cosmopolite. Sennò, sarà soltanto una operazione immobiliare. Che potrà andare bene o male. Ma una semplice operazione immobiliare».

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