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Con il nuovo catasto rischio di super-prelievo

Fonte: Il Sole 24 Ore

Altro che Imu, per l’immobiliare potrebbe essere un massacro finale. Se (e con molti se) il meccanismo di revisione delle rendita che verrà utilizzato nei prossimi anni si baserà sui principi enunciati nella legge delega, utilizzando gli algoritmi già predisposti a titolo sperimentale dall’agenzia del Territorio una decina di anni fa, allora sì che saranno dolori. L’Imu ha già fatto molto, avvicinando in modo caotico e approssimativo (con paurose sperequazioni) il valore immobiliare imponibile a quello di mercato. Però con l’entrata in scena del nuovo «valore patrimoniale» e delle nuove «rendite catastali», aggiornabili ogni tre anni, la fiscalità immobiliare potrebbe andare fuori controllo.
Ma andiamo per ordine. La legge delega definisce la nascita di due valori. Il primo, il «valore patrimoniale», sarà determinato partendo dai valori di mercato e applicando correttivi di tipo statistico. Cioè, in sostanza, un algoritmo che abbassa e diminuisce percentaulmente il valore di base con una sequenza di percentuali legate alla situazione dell’immobile (si veda l’sempio nella pagina). Proprio questo algoritmo è stato già sperimentato, quando si parlava di riforma del catasto, ai tempi del suo primo fiasco, nel 2000-2001.
I valori di mercato saranno con ogni probabilità quelli definiti dall’Omi, l’osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia del Territorio, ormai decisamente rodato. Questi valori sono reperibili sul sito dell’agenzia del Territorio, per chi volesse cimentarsi, e sono già articolati sulle microzone, cioè i quartieri omogenei che il Territorio, in vista della riforma, ha individuato già da anni nei Comuni d’Italia e che superano le vecchie zone censuarie di fine anni Quaranta. Adattare i valori medi di mercato per microzone alla realtà concreta potrebbe però portare a errori e sperequazioni clamorose: per questo già anni fa l’allora direttore del Territorio, Mario Picardi, aveva suggerito in Parlamento di inviare a tutti i proprietari un modulo da riempire con i dati del loro immobile.
Il problema è: a cosa servirà questo nuovo valore? Attualmente, infatti, tutte le imposte sono basate sulla «rendita catastale». Se questo valore dovesse venire usato per l’Imu o per altre imposte, le aliquote dovrebbe calare almeno del 30% per evitare aggravi di gettito ma è chiaro che, con il gioco delle aliquote e delle detrazioni, le sperequazioni si faranno sentire.
La «rendita catastale», invece, si allontanerà radicalmente da quella oggi in uso. Si partirà dai valori locativi annui espressi al metro quadrato (anch’essi, molto probabilmente, targati Omi) e si applicherà una riduzione derivante dalle spese: manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazioni, adeguamenti tecnici di legge, eccetera. Queste si aggirano, mediamente, sul 47-52 per cento, con picchi anche del 70% in località dove i canoni sono molto bassi. A questo punto il valore annuo al metro quadro verrà moltiplicato per la superficie e il risultato, che è poi la redditivà al netto di spese ma al lordo di imposte, sarà la rendita catastale. La differenza con il vecchio sistema, basato sui vani, è ovviamente abnorme e qui si dovrà rispensare completamente tutto il sistema dei moltiplicatori attualmente in uso non solo per l’Imu ma anche per le imposte su compravendita, successione costituzione dei diritti reali. Se venissero mantenute le aliquote e il sistema delle basi imponibili attuali, le imposte aumenterebbero dal 500 al 900%, quindi il risultato sarebbe assurdo.
Il vice ministro dell’Economia, Vittorio Grilli, ha detto ieri che la riforma del catasto «prenderà tempo». A dire il vero ci vorranno almeno cinque anni solo per raccogliere i dati ma Grilli assicura che «la filosofia di fondo della riforma prevede la parità di gettito. Una volta adeguati i valori patrimoniali a quelli di mercato, se aumenta il valore le aliquote saranno abbassate». Attenzione, però: la parità di gettito «sarà garantita nel totale, potrebbe non esserlo nelle situazioni particolari» conclude Grilli. Una riforma, quindi, che già preconizza nuove ingiustizie.

La rendita catastale
IL MECCANISMO
Il meccanismo per l’attribuzione della rendita catastale partirà dal valore locativo, che – con ogni probabilità – sarà quello assunto dall’Omi (Osservatorio immobiliare dell’agenzia del Territorio).
Il meccanismo di calcolo è più semplice: partendo dai valori locativi al metro quadrato annuo si sottraggono le spese (per esempio manutenzione straordinaria, amministrazione, adeguamenti tecnici e di sicurezza, eccetera).
Sotto l’aspetto statistico, queste si possono quantificare in circa il 48% in media, ma in certe città con affitti di mercato che sono particolarmente bassi (come accade al Sud) si può arrivare al 70 per cento.
Il risultato si moltiplica poi per il numero di metri quadrati e questo valore (che è al lordo delle tasse) rappresenta, a grandi linee, la rendita catastale come delineata nel disegno di legge delega. Nel concreto, rappresenta una redditività lorda, nell’abitativo, di circa il 3,5% al lordo delle imposte, il che di fatto è in linea con i dati del mercato.
La differenza percentuale può dare un’idea di come aumenterebbero le imposte su proprietà e compravendita, attualmente basate tutte sulla rendita catastale, se non verranno introdotti correttivi alle aliquote e ai moltiplicatori. Correttivi che ancora ieri il Governo ha ribadito di voler introdurre. Anche se lo stesso Governo ha poi sottolineato come potranno verificarsi delle diffierenze di prelievo all’esito finale della complessa operazione di ridisegno del sistema di gestione del Catasto

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