Autorizzazione edilizia in sanatoria per un immobile in centro storico

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Infatti a partire da questa edizione la Guida diventa anche “data set” di un chatbot che sviluppa le risposte in base alle sole trattazioni della stessa, anche indicando quelle prese a riferimento. Porre il quesito è semplicissimo e la risposta si ottiene in un batter d’occhio (GUARDA IL VIDEOTUTORIAL).
Abbiamo provato ad interrogare la Guida attraverso il comodo chatbot. Vi proponiamo di seguito l’output che ci ha fornito il sistema di intelligenza artificiale: risposta testuale e raccolta delle fonti poste alla base della stessa, in modo tale da consentire al lettore di approfondire all’interno della Guida i vari elementi che compongono il tema.

>> PER APPROFONDIRE: Guida Normativa per l’Amministrazione Locale 2025 implementata con l’intelligenza artificiale.

Autorizzazione edilizia in sanatoria per un immobile in centro storico

DOMANDA POSTA AL CHATBOT. È stata presentata una richiesta di autorizzazione edilizia in sanatoria nell’ambito di una ristrutturazione di un immobile in centro storico. Che procedura occorre seguire?

RISPOSTA. Per una richiesta di autorizzazione edilizia in sanatoria nell’ambito di una ristrutturazione di un immobile in centro storico, occorre seguire la procedura di “accertamento di conformità” disciplinata dal Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001). Ecco i principali passaggi da seguire:

Verifica della “doppia conformità”. L’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria (art. 36 del TUE).

Presentazione della domanda. Il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile deve presentare una domanda di permesso di costruire in sanatoria al Comune.

Istruttoria comunale. Il dirigente/responsabile del competente ufficio comunale deve pronunciarsi sulla richiesta entro 60 giorni. Decorso tale termine senza risposta, la richiesta si intende rifiutata (silenzio-rigetto).

Pagamento dell’oblazione. In caso di accoglimento, il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento di un’oblazione pari al doppio del contributo di costruzione.

Sospensione dei procedimenti. La presentazione della domanda di sanatoria sospende il procedimento penale e quello amministrativo per la rimessione in pristino fino alla conclusione dell’iter.

Particolarità per il centro storico. Trattandosi di un immobile in centro storico (presumibilmente zona A), occorre prestare particolare attenzione alle norme di tutela specifiche e alle eventuali limitazioni imposte dagli strumenti urbanistici locali.

Valutazione degli interventi. Per gli interventi di ristrutturazione in centro storico, è fondamentale verificare che non si configurino come “ristrutturazione edilizia pesante”, che richiederebbe comunque il permesso di costruire.

Eventuali vincoli. In caso di immobili sottoposti a vincoli (es. storico-artistici), potrebbe essere necessario ottenere preventivamente il nulla osta dalle autorità competenti.

È importante sottolineare che la sanatoria può essere ottenuta solo se sussiste la “doppia conformità” dell’intervento. In caso contrario, l’amministrazione dovrà respingere la richiesta e procedere con le sanzioni previste per l’abuso edilizio. Data la complessità della materia e le particolarità legate agli interventi in centro storico, è consigliabile avvalersi della consulenza di un tecnico specializzato per la predisposizione della documentazione necessaria e per gestire correttamente l’iter procedurale.

Fonti

Guida Normativa – vol. 4
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente/responsabile del competente ufficio comunale momento della realizzazione dell’abuso (contrasto il più delle volte perdurante anche al momento della presentazione dell’istanza di condono). si pronuncia con adeguata motivazione entro 60 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata (si produce cioè automaticamente il c.d. “silenzio- rigetto”, che comunque non preclude la possibilità per l’Amministrazione di pronunciarsi in senso favorevole, seppur tardivamente). Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento – a titolo di oblazione – del contributo di costruzione in misura doppia (ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’art. 16 del TUE). Nell’ipotesi di inter- vento realizzato in parziale difformità dal permesso, l’oblazione è calcolata con riferimento alla sola parte di opera difforme.

 Guida Normativa – vol. 4
(47) Ove la domanda di sanatoria sia proposta successivamente all’ordinanza-ingiunzione, secondo parte della giurisprudenza, (ex multis Cons. Stato, Sez. VI, 6 ottobre 2023, n. 8702; Cons. Sta- to, Sez. VI, 14 aprile 2022, n. 2855), la stessa determinerebbe la sospensione dell’efficacia dell’ordine ripristinatorio e dei relativi termini con il medesimo concessi, che riprenderebbero a decorrere nuovamente dall’eventuale diniego di legittimazione postuma. c) alla delibazione da parte del Consiglio comunale circa la sussistenza di preminenti interessi pubblici al mantenimento del bene, al fine di adibirlo a funzioni pubbliche, in luogo della demolizione d’ufficio (art. 31, comma 5, del TUE).

Guida Normativa – vol. 4
Va infine segnalato che, ove il responsabile dell’abu- so inoltri al comune un’istanza di sanatoria, l’azione penale relativa alle violazioni edilizie rimane sospe- sa fino ad esaurimento del relativo procedimento amministrativo. L’eventuale rilascio in sanatoria del permesso di costruire (accertamento ex post delle condizioni di “doppia conformità” dell’intervento ex art. 36 del TUE: vedi successivo paragrafo 18), estingue i reati contravvenzionali sopra specificati.

Guida Normativa – vol. 4
Il procedimento di sanatoria – denominato “accertamento di conformità” – è disciplinato rispettiva- mente: – dall’art. 36, per gli interventi realizzati in assenza del permesso di costruire prescritto dall’art. 10, o in difformità da esso (anche per le casistiche realizza- bili mediante SCIA alternativa ex art. 23, comma 01); – dall’art. 37 per gli interventi soggetti a SCIA “ordinaria” ex art. 22, realizzati in assenza o in difformità da essa. In entrambi i casi il presupposto della legittimazione postuma dell’intervento abusivo è la c.d. “doppia conformità”, ossia la verifica che l’abuso da sanare risulti “conforme alla disciplina urbanistica ed edili- zia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

Guida Normativa – vol. 4
Per interventi realizzati in assenza o in difformi- tà dal permesso di costruire, per i quali sussista il requisito della “doppia conformità”, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il titolo in sanatoria in qualsiasi momento, salvo il caso in cui l’abuso sia stato oggetto di ordinanza di rimessione in pristino: in tali casi la sanatoria può essere ottenuta fino alla scadenza dei termini temporali fissati nell’ordinanza, “e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative”. In caso di proposizione di un’istanza di accertamen- to di conformità rimangono sospesi – fino ad esaurimento del relativo procedimento amministrativo – sia gli eventuali procedimenti sanzionatori avviati dall’Amministrazione Comunale per la rimessione in pristino delle opere abusive, sia l’eventuale azio- ne penale a carico dei responsabili delle violazioni edilizie.

Guida Normativa vol. 3
Sul punto la giurisprudenza è costante tanto che il Consiglio di Stato (sez. VI, 10/4/2020, n. 2370) ha affermato che esso è tale da precludere il rilascio della concessione, anche qualora essa sia richie- sta in sanatoria, e da legittimare l’annullamento in autotutela di quella già rilasciata (C.d.S., sez. VI, 10/7/2023, n. 6726). L’art. 338 citato, però, prevede ipotesi nelle quali la regola generale non opera: in particolare “interventi di recupero ovvero funzionali all’utilizzo dell’edifi- cio stesso” “tra cui l’ampliamento…” e/o le opere di recupero atte all’utilizzo della preesistenza. In buona sostanza, la previsione dell’“ampliamento nella percentuale massima del 10 per cento e i cambi di destinazione d’uso” costituiscono esplicitazio- ne concreta dei contenuti dell’intervento ammissibile, il quale deve comunque presentare i caratteri del “recupero” ovvero dell’intervento “funzionale all’utilizzo dell’edificio stesso”.

Guida Normativa – vol. 4
Tale affermazione non trova riscontro nell’art. 10 comma 1 del TUE, in base al quale il permesso di costruire per mutamenti di destina- zione d’uso in zona A è prescritto solo se si tratta di interventi di ristrutturazione edilizia, mentre il restauro e risanamento conser- vativo – proprio per le sue finalità eminentemente conservative/ri- pristinatorie – è invece sempre soggetto a SCIA o a CILA, anche ove, per il raggiungimento di tali ‘virtuose’ finalità (e non, si badi bene, per intento ‘trasformativo’), comporti mutamento della destinazione d’uso in zona omogenea A

Guida Normativa – vol. 4
Il pronunciamento della Cassazione sopra citato è stato confutato anche dal TAR Toscana (Sentenza 1009/2017): le considerazioni in precedenza citate sono state ritenute dal giudice amministrativo non condivisibili “in quanto hanno l’effetto di sancire una sostanziale equiparazione tra istituti che nel nostro ordinamento sono riconducibili a fattispecie del tutto differenti (la ristrutturazione edilizia e il restauro e il risanamento conservativo), prevedendo la necessità del permesso di costruire per il solo fatto che l’immobile insista nella ‘zona A’ e, ciò, a prescindere da un esame delle caratteristiche del singolo intervento. (..
 
Guida Normativa vol. 3
Le domande di assegnazione in sanatoria degli alloggi di edilizia residenziale pubblica richiedono l’accertamento preliminare dei requisiti secondo le norme regionali. Esiste un parallelismo tra assegnazioni in sanatoria e ordinarie, e l’accertamento dell’idoneità del richiedente è considerato un atto dovuto. Le disposizioni regionali contemplano il subentro nell’assegnazione in caso di decesso dell’assegnatario, purché i nuovi assegnatari soddisfino requisiti specifici come la stabile convivenza da almeno due anni. Le riserve di alloggi possono essere destinate a esigenze abitative emergenziali, e le assegnazioni possono essere revocate se si perdono i requisiti. La legge prevede obblighi amministrativi per garantire che le condizioni per l’assegnazione siano mantenute nel tempo.

Guida Normativa – vol. 4
18. La sanatoria edilizia “ordinaria” (accertamento di conformità) La disciplina del TUE contempla la possibilità di sa- nare in via ordinaria (48) le violazioni formali della (48) La sanatoria “ordinaria” (accertamento di conformità) disci- plinata dal TUE deve essere nettamente distinta dal c.d. “condono edilizio”, costituente – al contrario – istituto sanante di carattere straordinario, eccezionalmente conseguibile per interventi ese- guiti in contrasto con la disciplina urbanistico-edilizia vigente al 3468 AreA IX – GOVERNO DEL TERRITORIO E TUTELA AMBIENTALE disciplina urbanistica ed edilizia, ossia gli interventi in tutto o in parte abusivi che avrebbero potuto però essere legittimamente realizzati previa proposizione ex ante di un’istanza per il rilascio del prescritto titolo edilizio ovvero, secondo i casi, previa presenta- zione di una segnalazione certificata conforme alle regole edilizie.