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Aree edificabili, conta il mercato

Fonte: Italia Oggi

Le aree edificabili sono soggette al pagamento dell’Imu in base al loro valore di mercato. I contribuenti, però, devono essere informati delle variazioni apportate agli strumenti urbanistici. Spetta infatti alle amministrazioni comunali comunicare agli interessati i cambi di destinazione dei beni da terreni ad aree edificabili. La mancata comunicazione impedisce che l’amministrazione possa applicare sanzioni e interessi al contribuente per omesso pagamento del tributo.
Per pagare l’Imu su un’area edificabile occorre stabilire il suo valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, vale a dire il suo valore di mercato. In sede di acconto, entro il 18 giugno, deve essere pagato il 50% del tributo che va calcolato applicando l’aliquota del 7,6 per mille. A saldo, invece, dovrà essere versata l’imposta dovuta per l’intero anno prendendo a base l’aliquota deliberata dal comune.
L’articolo 5 del decreto legislativo 504/1992 fissa dei criteri ai quali è necessario fare riferimento per determinare la base imponibile. In particolare: zona territoriale di ubicazione dell’area, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita e oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione. Vanno presi in considerazione, inoltre, anche i prezzi medi rilevati sul mercato di aree aventi le stesse caratteristiche. I valori possono essere deliberati anche dalla giunta, sulla base di una perizia redatta dall’ufficio tecnico. Questi valori sono meramente indicativi.
Come per l’Ici, per la qualificazione delle aree è necessario fare riferimento al piano regolatore generale. In base all’articolo 2 del decreto legislativo 504/1992, disposizione che viene espressamente richiamata dall’articolo 13 del dl Monti (201/2011), per area fabbricabile si intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Nelle ipotesi di edificazione di un fabbricato, la base imponibile è data dal valore dell’area (non viene computato il valore del fabbricato in corso d’opera) dalla data di inizio dei lavori di costruzione fino a quella di ultimazione, oppure fino al momento in cui il fabbricato è comunque utilizzato, se questo momento è antecedente a quello di ultimazione. Durante il periodo di effettiva utilizzazione edificatoria, anche per demolizione o esecuzione di lavori di recupero edilizio, il suolo va considerato area fabbricabile, anche nel caso in cui questa natura non sia riconosciuta dagli strumenti urbanistici.
L’Imu è dovuta se l’area è inserita in un piano regolatore generale adottato dal consiglio comunale, ma non approvato dalla regione. L’articolo 36, comma 2 del decreto-legge legge 223/2006 ha chiarito che un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico deliberato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi. Quindi, un’area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all’imposta a prescindere dalla successiva lottizzazione del suolo.
Naturalmente, se per la caratteristica dell’edificabilità è sufficiente che essa risulti da un piano regolatore generale, la potenzialità di edificazione è maggiore quando l’area è ricompresa in un piano particolareggiato e ciò ha effetti nella determinazione del valore dell’area e della quantificazione della base imponibile. La potenzialità del suolo tanto più è attenuata quanto maggiori sono le incertezze sull’effettiva possibilità di poterlo utilizzare a scopo edificatorio.
Nonostante la questione sia dibattuta, sono soggette al tributo le aree vincolate destinate a essere espropriate. Anche se i limiti incidono sul valore del bene. Secondo la Cassazione (ordinanza 16562/2011), la qualifica di area fabbricabile non può ritenersi esclusa se esistono particolari limiti che condizionano le possibilità di edificazione del suolo. Anzi, i limiti imposti a un terreno presuppongono la sua vocazione edificatoria.
Il contribuente va informato delle variazioni apportate agli strumenti urbanistici. In caso contrario, il tributo sull’area è comunque dovuto, ma non possono essere chiesti sanzioni e interessi.

APPLICARE L’IMU
di Maurizio Fogagnolo

€ 44,00 Iva assolta

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