Saldo con incognite dagli edifici inagibili al riparto del gettito

Fonte: Il Sole 24 Ore

Pochissimi contribuenti hanno già pagato, ma l’operazione-saldo dell’Imu è ormai partita. I commercialisti stanno calcolando in questi giorni gli importi da versare e i centri di assistenza fiscale stanno seguendo le pratiche di pensionati e dipendenti. Il tutto mentre i funzionari comunali attrezzano gli sportelli per le informazioni al pubblico e cercano di sciogliere gli ultimi nodi dell’imposta municipale. E non sono nodi da poco.
Quota statale e comunale
Uno dei punti più delicati è la divisione del gettito tra quota statale e quota comunale. I contribuenti devono fare attenzione a non sbagliare i conti, ma i Comuni – dal canto loro – devono capire come comportarsi in tutti quei casi in cui il proprietario paga la somma giusta, ma si confonde nel riparto, e magari versa tutto allo Stato. Per correggere l’errore basta un’istanza all’agenzia delle Entrate con cui si rettifica il codice tributo, ma se il contribuente non se ne accorge? E poi ci sono anche quelle situazioni in cui la necessità di deviare il gettito dallo Stato al Comune non dipende da una svista, ma da un cambiamento delle regole.
È ciò che succede, ad esempio, in tutte le città che dopo il versamento dell’acconto hanno deciso di tassare come abitazione principale le case degli anziani ricoverati in istituti di cura o dei residenti all’estero. In queste situazioni, a giugno si doveva calcolare l’acconto con lo 0,76% dividendo la somma a metà tra Stato e Comune, mentre entro il 17 dicembre basterà andare a conguaglio utilizzando un’aliquota più bassa – dallo 0,2 allo 0,6% secondo le scelte locali – e destinando l’intero importo al municipio.
Gli immobili storici
Altre incertezze riguardano alcuni casi-limite. Situazioni tutto sommato rare, ma che in un tributo dai grandi numeri come l’Imu possono facilmente interessare decine di migliaia di contribuenti. Le coppie che si separano, ad esempio, risultano sposate – anche ai fini dell’Imu – finché sul loro caso non si pronuncia un giudice. Solo che tra la presentazione dell’istanza e la convocazione possono passare anche sei mesi o un anno, durante i quali, se si risiede in due abitazioni diverse nello stesso Comune, si è costretti a pagare su una delle due come seconda casa.
Un altro caso particolare riguarda la possibilità di “raddoppiare” lo sconto per i fabbricati che sono al tempo stesso inagibili e di interesse storico-artistico. Il ministero dell’Economia ha negato la possibilità del cumulo, ma resta da affrontare il caso degli edifici storici in cui l’inagibilità deriva da lavori di ristrutturazione: nella peggiore delle ipotesi, potrebbero addirittura pagare l’Imu sul valore dell’area edificabile.
Rischio contenzioso
Per adesso la prassi dei professionisti e dei tecnici comunali si è mossa tutto sommato per trascinamento rispetto all’Ici, soprattutto per le questioni non disciplinate esplicitamente dalla normativa sull’Imu. Ma ci sono aspetti che sarebbe bene chiarire prima che si traducano in contenzioso: l’Ici, ad esempio, tassava i fabbricati, i terreni agricoli e le aree fabbricabili. L’Imu, invece, colpisce tutti gli immobili, creando i presupposti per tassare i terreni incolti, gli orticelli, gli edifici diroccati e le aree scoperte che non sono pertinenza di un fabbricato. Per ora i Comuni non si sono ancora posti il problema di “accertare” i mancati versamenti – anche perché hanno alcuni anni di tempo per farlo – ma siccome le nuove regole si applicano dal 2012 sarebbe meglio spazzare via tutti i dubbi.

I principali nodi irrisolti per l’applicazione dell’Imu

L’ABITAZIONE PRINCIPALE

01|DUE ALLOGGI COLLEGATI
Cosa succede quando una famiglia ha unito due alloggi per farne la propria abitazione principale? Secondo il decreto salva-Italia le unità immobiliari devono essere accatastate o accatastabili insieme. La circolare 3/DF richiede invece che siano accatastate congiuntamente, altrimenti una delle due paga come seconda casa. Si dovrebbe però “salvare” l’agevolazione anche nell’ipotesi di accatastamento unitario ai soli fini fiscali, quando non è possibile fondere le due unità a causa della distinta titolarità (ad esempio, una di proprietà del marito, l’altra di proprietà della moglie). In tal caso si può richiedere al Territorio un’apposita annotazione («porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali»)

02|I CONIUGI SEPARATI
Con l’Imu, in caso di separazione o divorzio, il coniuge al quale viene assegnata l’ex casa coniugale vi acquisisce «in ogni caso» il diritto di abitazione. Finché la casa è di proprietà dell’altro coniuge, o comunque in comproprietà, non ci sono problemi. Ma se la casa è di proprietà dei suoceri ed era stata concessa in prestito (comodato) alla famiglia? O se è in affitto? La soluzione più logica pare essere quella di considerare l’assegnatario titolare del diritto di abitazione solo nella misura in cui l’altro coniuge è titolare. Ma servirebbe una conferma

03|L’ISTANZA DI SEPARAZIONE
Separarsi richiede tempi lunghi, anche in via consensuale. Eppure, tra il deposito dell’istanza e l’omologazione da parte del giudice, i coniugi restano tali per l’Imu. E quindi, se vivono in case diverse situate nello stesso Comune – come spesso succede – potranno considerare abitazione principale solo una delle due case. Anche se formano ormai due famiglie. Spesso l’iter per la separazione richiede più di sei mesi, e ci vorrebbe una “toppa” legislativa al problema

GLI ALTRI IMMOBILI

01 | LE AREE SCOPERTE
Mentre l’Ici tassava i fabbricati, i terreni agricoli e le aree edificabili, la legge ora dice che l’Imu colpisce «gli immobili». Affermazione che crea non pochi problemi applicativi. Nel concetto di «immobili», infatti, rientrano anche i terreni agricoli incolti, gli orticelli e più in generale tutte le aree scoperte che non sono iscritte in catasto insieme a un edificio e non sono agricole, né edificabili. Per ora il problema è più giuridico che pratico, perché in fase di prima applicazione gli amministratori locali e i contribuenti si sono concentrati su altri aspetti, ma è meglio far chiarezza sulla questione prima che si sviluppi il contenzioso

02 | IMMOBILI STORICI E INAGIBILI
Un fabbricato inagibile o inabitabile paga l’Imu su un imponibile dimezzato, e la stessa riduzione è prevista per i fabbricati di interesse storico-artistico. Ma se un edificio storico è al tempo stesso inagibile cosa succede? A rigor di logica si dovrebbe dire che paga l’Imu sul 25% del valore catastale, perché si tratta di due sconti diversi, ma il ministero dell’Economia – rispondendo a un quesito del Sole 24 Ore lo scorso 31 maggio – ha escluso il raddoppio dell’agevolazione. Il vero problema, però, riguarda i fabbricati storici in corso di ristrutturazione per i quali occorre considerare la base imponibile dell’area fabbricabile; per questi al momento non c’è risposta: a seconda della tesi che si sceglie, potrebbero pagare comunque sul 50% della base imponibile del fabbricato, sul 50% della base imponibile dell’area fabbricabile o addirittura sul valore “pieno” dell’area

03 | FABBRICATI «COLLABENTI»
Non c’è ancora un orientamento uniforme su come tassare i ruderi, cioè i fabbricati iscritti in catasto come «collabenti» (categoria F/2). Questi edifici non hanno rendita catastale, e quindi non possono essere sottoposti all’Imu. L’imposta, però, può essere applicata sul valore del terreno su cui sorge il fabbricato, inteso come area fabbricabile: il regolamento di Torino afferma esplicitamente questo punto, e molti Comuni seguono la stessa linea, ma servirebbe un chiarimento ufficiale

04 | IMMOBILI NON PROFIT
Sui fabbricati destinati in parte ad attività commerciale e in parte ad attività non profit – compresi quelli della Chiesa – nel 2012 deve essere pagata l’Imu come se fossero interamente commerciali. Dall’anno prossimo, invece, sarà possibile “scorporare” ed esentare la parte di immobile in cui si svolgono attività assistenziali, ricreative, sportive e così via. Dopo la prima bocciatura da parte del Consiglio di Stato per eccesso di delega, il decreto attuativo che contiene le regole per la suddivisione ha incassato l’ok con riserva dei giudici amministrativi, secondo cui la definizione di attività non commerciale va chiarita meglio e allineata al diritto europeo

IL GETTITO TRA STATO E COMUNI

01|IL RIMBORSO DALLO STATO
Quando il Comune ha deliberato un’aliquota più bassa di quella base, o quando ha previsto agevolazioni particolari, un contribuente potrebbe scoprire di aver coperto l’imposta annua con l’acconto, finendo così a credito. Cosa succede in questi casi? Se il credito riguarda la quota comunale, bisogna vedere quali procedure ha dettato il Comune, consultando il regolamento Imu o – in alcune città – il regolamento entrate. Si potrà comunque chiedere il rimborso o, dove è consentito, usare il credito per compensare altri tributi comunali. Se invece il credito riguarda la quota statale dell’Imu, al momento manca ancora una procedura per chiederne la restituzione o compensarlo

02|L’ERRORE NELLA DIVISIONE
Sui fabbricati diversi dall’abitazione principale è il contribuente a dover dividere l’Imu tra quota statale e quota comunale, e questo è un punto su cui già con l’acconto si sono verificati diversi errori. Cosa succede se il proprietario di una seconda casa si sbaglia e paga, ad esempio, 100 euro allo Stato anziché versarne 30 allo Stato e 70 al Comune? La strada più veloce è che il proprietario presenti un’istanza per la correzione dei codici tributo a un qualsiasi ufficio delle Entrate. Ma, per i casi in cui il cittadino non si accorge dell’errore, servirebbe un meccanismo che consenta all’Erario e ai Comuni di regolare la divisione, evitando contestazioni a carico dei contribuenti

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