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Tasse distinte per i possessori e chi vive in affitto

In Francia il sistema di tassazione degli immobili è modulato in maniera tale da distinguere la proprietà e i diritti reali di godimento sull’immobile dal suo semplice possesso o utilizzo. Il proprietario paga infatti la taxe foncière, mentre chi occupa l’immobile a un titolo diverso versa la taxe d’habitation. In caso di affitto, è prassi di mercato che il locatore addebiti in tutto o in parte al locatario l’onere della taxe foncière.

La taxe foncière è dovuta il 1° gennaio per l’intero anno solare. Include anche la tassa rifiuti e altre imposte minori che gravano sugli immobili. Sono previste alcune esenzioni permanenti in funzione della tipologia (ad esempio, per le fattorie) e della destinazione a funzioni pubbliche; sono anche possibili esenzioni temporanee, variabili da 2 a 35 anni, per incentivare alcune zone di sviluppo rurale o l’avvio di attività utili alla municipalità, o nel caso di utilizzo da parte di persone disagiate.

La taxe foncière e quella d’habitation rappresentano uno strumento efficace di finanza locale. Per questo la definizione dell’importo dovuto, nel rispetto delle regole fissate dallo Stato, è completamente demandata ai Comuni dove si trovano gli immobili. Secondo le statistiche ufficiali rilasciate dall’amministrazione fiscale francese, la tassa di proprietà ha fruttato alle casse comunali più di 838 milioni di euro nel 2012.

In particolare, le aliquote dell’imposta sono stabilite dalle assemblee governative locali al momento della definizione annuale del budget, in funzione delle entrate attese e necessarie alla copertura del fabbisogno determinato su base preventiva. Le aliquote possono variare a seconda della zona geografica, ma non possono superare i limiti fissati dal governo francese, che stabilisce anche i parametri per determinare la base imponibile alla quale applicare la percentuale d’imposta.

La taxe foncière, di fatto, è una delle principali misure destinate a finanziare i servizi e degli investimenti locali, ma viene calcolata e riscossa dallo Stato per conto delle autorità municipali.

Il valore della proprietà imponibile comprende ogni pertinenza o costruzione accessoria che abbia carattere di permanenza e fissità al terreno, sia per le abitazioni, sia per gli immobili strumentali all’attività d’impresa. La base imponibile è pari al valore della locazione definita su base amministrativa del bene (valeur cadastrale) come stabilito e periodicamente aggiornato da parte delle autorità fiscali. In genere, è uguale all’affitto figurativo che la proprietà potrebbe ragionevolmente ottenere sul libero mercato, tenendo conto della condizione e della posizione (resa teorica) dell’immobile. Questo valore viene poi scontato del 50% per tenere conto dei costi di gestione sostenuti dal proprietario, come la costruzione, le riparazioni, la manutenzione e l’assicurazione.

Il valeur cadastrale del bene è determinato in modo differente a seconda della natura e della destinazione della costruzione. Per gli immobili industriali e commerciali, si usa il metodo di comparabilità, con riferimento a immobili simili nella medesima città. L’importo pagato a titolo di taxe foncière è deducibile dal reddito d’impresa.

Occorre precisare che, anche se la base dell’imposta non si discosta in modo significativo da parametri oggettivi di mercato, l’affitto figurativo non ha alcuna relazione diretta con la rendita corrente; si riferisce infatti alla locazione teorica che potrebbe essere pagata sulla proprietà in base a un valore nozionale di affitto definito nel 1970 e aggiornato nel 1980. Poi, i valeurs cadastrales sono aggiornati ogni anno da parte dell’amministrazione fiscale locale.

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