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Stretta sui fabbricati fantasma

Procede senza soste l’attività di controllo del territorio e di accertamento dei fabbricati cosiddetti «fantasma» da parte dell’Agenzia delle entrate, vale a dire quelli che non risultano iscritti in catasto e sui quali non vengono pagate le relative imposte sia erariali che locali. Con un comunicato del 4 ottobre scorso l’Agenzia ha reso noto che sono state accertate 1.261.000 unità immobiliari. A una parte di questi immobili (492 mila) è stata già attribuita la rendita presunta, che consentirà alle amministrazioni interessate di emanare da subito gli accertamenti fiscali. Gli altri sono stati censiti con rendita definitiva, dopo la presentazione da parte degli interessati degli atti di aggiornamento catastale. Tuttavia, i contribuenti possono far rilevare eventuali errori commessi nell’attività di verifica presentando agli uffici del catasto le istanze di autotutela e, al contempo, possono impugnare innanzi alle commissioni tributarie gli atti attributivi della rendita.

Gli immobili sono stati individuati grazie all’incrocio delle mappe catastali con le immagini aeree rese disponibili dall’Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura). Come posto in rilievo nel comunicato l’attività di accertamento degli immobili, o pozioni di immobili, è stata effettuata mediante la sovrapposizione delle ortofoto con le mappe catastali di 2.228.000 particelle di terreni. Si tratta di immobili sconosciuti al fisco, ma non necessariamente abusivi o non in regola con le norme urbanistiche. A 492 mila immobili l’Agenzia ha attribuito la rendita presunta, poiché i soggetti interessati non avevano provveduto a dichiararli. Le altre unità immobiliari, invece, sono state censite con rendita definitiva, in seguito all’avvenuta presentazione degli atti di aggiornamento catastali da parte dei proprietari.

Infatti, prima dell’attribuzione della rendita presunta, l’Agenzia con apposito comunicato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale rende noto che per ciascun comune è possibile consultare l’elenco dei fabbricati non dichiarati e lo pubblicizza, per i 60 giorni successivi, presso i comuni interessati, gli uffici provinciali e sul proprio sito internet. Si tratta di una formale richiesta di regolarizzazione e di invito a presentare gli atti di aggiornamento. In caso di inottemperanza dei contribuenti, entro sette mesi dalla data di pubblicazione del comunicato, l’Agenzia provvede all’iscrizione in catasto d’ufficio a spese degli interessati, attribuendo la relativa rendita.

In effetti, dal 2011 l’Agenzia può attribuire provvisoriamente la rendita presunta (in attesa della rendita definitiva) agli immobili non dichiarati. Le modalità e i criteri per l’attribuzione della rendita presunta sono indicate in un provvedimento del direttore del Territorio del 19 aprile 2011, pubblicato sul sito dell’Agenzia. L’articolo 19, comma 8, del decreto legge 78/2010 convertito, con modificazioni, dalla legge 122/2010, ha imposto l’obbligo ai titolari di diritti reali sugli immobili non dichiarati di presentare la dichiarazione di aggiornamento catastale. L’Agenzia sulla base di nuove informazioni connesse a verifiche tecnico-amministrative, effettuate con telerilevamento e con sopralluogo sul terreno, infatti, monitora costantemente il territorio, individuando, in collaborazione con i comuni, i fabbricati fantasma. Decorso il termine di legge (sette mesi) senza che il titolare dell’immobile abbia provveduto all’accatastamento, è legittimata ad adottare il provvedimento attribuivo della rendita presunta. Peraltro, se per gli immobili ai quali è stata attribuita la rendita presunta i soggetti obbligati non presentano gli atti di aggiornamento, scattano le sanzioni amministrative che sono state quadruplicate. Il 75% dell’importo delle sanzioni è devoluto ai comuni in cui sono ubicati gli immobili accertati.

Accatastamento tardivo e autotutela. Al contribuente, però, viene riconosciuta la possibilità di limitare i danni. Se gli atti di aggiornamento catastali sono presentati dopo l’avvio del procedimento d’ufficio, gli oneri sono dovuti solo per le attività già svolte dagli uffici provinciali. Pertanto, anche dopo la scadenza dei termini è conveniente per i contribuenti accatastare spontaneamente gli immobili accertati per evitare l’applicazione delle sanzioni.

Scaduti i termini, coloro che si attivino per mettersi in regola devono informare l’Agenzia inviando una comunicazione formale all’indirizzo dell’ufficio competente, specificando di aver provveduto a incaricare un tecnico abilitato all’iscrizione in catasto dell’immobile. La comunicazione consente di evitare che gli uffici provvedano all’accatastamento in sostituzione dei soggetti obbligati, che risultino ancora inadempienti dopo la scadenza dei termini. Del resto, in seguito ai cambiamenti apportati allo stato dei terreni attraverso l’edificazione di una costruzione che abbia le caratteristiche di un immobile urbano, i possessori hanno l’obbligo di presentare denuncia di nuova costruzione.

Sono esonerati da qualsiasi adempimento, invece, coloro che possiedono fabbricati per i quali la richiesta di accatastamento è frutto di un errore: l’immobile è già iscritto, è stato demolito, non richiede accatastamento o non esiste. In questi casi l’Agenzia ha suggerito di inviare una segnalazione all’ufficio competente. Può essere presentata un’istanza di autotutela che consente al contribuente di far rilevare l’errore fornendo dei chiarimenti sugli adempimenti posti in essere per l’immobile accertato, al fine di prevenire un possibile contenzioso.

Il pagamento degli oneri. Per i contribuenti che non denuncino al catasto gli immobili o che non dichiarino le modifiche apportate ai fabbricati in seguito a interventi edilizi sono stati rideterminati i costi, indicati in un’apposita tabella. La tabella contiene gli elementi per la contabilizzazione delle spese relative alla redazione d’ufficio delle dichiarazioni tecniche per il catasto terreni e fabbricati. In questa sono indicati gli importi riferiti alle varie voci: tipo mappale, ampliamento fabbricato preesistente, elaborato planimetrico, classamento, attività estimali, e così via. Gli oneri posti a carico dei soggetti devono essere indicati nell’atto attributivo della rendita, che va notificato ai soggetti interessati. Le rendite catastali, dopo la notifica, possono essere poste a base degli accertamenti tributari.

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