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Aree dismesse al nodo-bonifiche
Edilizia - Per non compromettere i progetti di sviluppo, costi e obiettivi degli interventi vanni pianificati con cura

Fonte: Il Sole 24 Ore

Le operazioni immobiliari più rilevanti si concentrano sui brownfields, ossia i siti produttivi dismessi, spesso caratterizzati da elevati livelli di contaminazione del suolo. La collocazione dei brownfields nelle aree centrali delle città e il principio della minimizzazione dell’utilizzo delle aree non urbanizzate (greenfields) ? ormai generalmente assunto dai piani regolatori ? spingono gli operatori a occuparsi di aree la cui trasformazione deve essere preceduta dalla bonifica ambientale. Un esempio per tutti è dato dalle linee guida sui fondi immobiliari per il social housing, secondo cui ? articolo 11 del Dpcm 16 luglio 2009 ? gli investimenti locali in cui il fondo nazionale gestito da Cdp Investimenti può investire devono preferibilmente «essere orientati verso quegli interventi che non richiedono ulteriore consumo di nuovo territorio (?) realizzati su aree destinate alla riqualificazione ambientale». A parte i 57 siti contaminati di interesse nazionale (Sin) il censimento delle aree da bonificare previsto dall’articolo 251 del Codice dell’ambiente non è ancora stato terminato, ma i dati disponibili stimano in circa 13.000 il numero dei brownfields (di cui 5mila da bonificare, 1.500 siti minerari abbandonati, 6.500 potenzialmente da bonificare). Ecco perché è importante pianificare correttamente la bonifica, per non mettere a rischio la fattibilità delle operazioni. A differenza del decreto Ronchi, il Dlgs 152/2006 ha previsto la possibilità di gestire in modi differenti un medesimo caso di contaminazione, programmando interventi di bonifica per «minimizzare e ridurre ad accettabilità il rischio derivante dallo stato di contaminazione presente nel sito» e non più necessariamente per eliminare la contaminazione. Si colloca in questo quadro l’analisi di rischio-sito specifica, diretta a verificare le Concentrazioni soglia di rischio (Csr), ossia quei valori di concentrazione oltre i quali si concretizza un effettivo rischio per la salute degli occupanti del sito. Proprio a seguito dell’analisi di rischio, lo sviluppatore sarà in grado di presentare un progetto operativo degli interventi di bonifica o di messa in sicurezza, operativa o permanente. Vengono, così introdotti tre tipi fondamentali di intervento, che prevedono obiettivi diversi: e la messa in sicurezza operativa consiste nell’insieme degli interventi eseguiti in un sito per garantire un adeguato livello di sicurezza per le persone e per l’ambiente, in attesa di ulteriori interventi di messa in sicurezza permanente o bonifica. Sono compresi gli interventi transitori di contenimento della contaminazione fino all’esecuzione della bonifica o della messa in sicurezza permanente. In questi casi devono essere predisposti piani di monitoraggio e controllo (articolo 240, lettera n); r la messa in sicurezza permanente è definita come l’insieme degli interventi atti a isolare in modo definitivo le fonti inquinanti rispetto alle matrici ambientali circostanti e a garantire un elevato e definitivo livello di sicurezza per le persone e per l’ambiente. In questi casi devono essere previsti piani di monitoraggio e limitazioni d’uso rispetto alle previsioni degli strumenti urbanistici (articolo 240, lettera o); t la bonifica consiste nell’insieme degli interventi atti a eliminare le fonti di inquinamento e le sostanze inquinanti o a ridurre le concentrazioni delle stesse presenti nel suolo, nel sottosuolo e nelle acque sotterranee a un livello uguale o inferiore ai valori delle concentrazioni soglia di rischio (Csr) (articolo 240, lettera p). Il ventaglio di soluzioni va attentamente valutato, considerando il progetto di riqualificazione urbanistico che si vuole programmare. Infatti, alcune tecniche di bonifica potrebbero comportare future limitazioni d’uso del sito o potrebbero risultare incompatibili con il progetto di riqualificazione, ad esempio nel caso di scavi edilizi. La scelta tra le diverse modalità di intervento previste dalla legge dipende, quindi, da tre fattori fondamentali: (i) il tipo di contaminazione che si deve gestire; (ii) il tipo di progetto di sviluppo che si vuole programmare e (iii) la sostenibilità dei costi di bonifica all’interno del progetto di sviluppo. Solo attraverso un’attenta valutazione di questi fattori, lo sviluppatore sarà in grado di programmare un intervento di bonifica sostenibile e compatibile con il progetto di riqualificazione complessivo dell’area.

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