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Cedolare, vantaggi (quasi) a tutti
Risparmi consistenti anche trasformando i contratti agevolati in liberi. Dubbi di costituzionalità

Estrema convenienza per i redditi elevati. Risparmi consistenti anche trasformando i canoni convenzionali in canoni liberi. Contrasto d’interessi a vantaggio degli inquilini e rischio elevato per chi omette i redditi, con riflessi anche per il passato e sanzioni raddoppiate. Questi gli aspetti principali sul fronte fiscale della cedolare secca, la nuova modalità di tassazione prevista per le locazioni immobiliari, che oltre ad agire in ottica «federalismo» ha l’obiettivo soprattutto di far emergere i redditi occultati in tutto o in parte derivanti dalle locazione di immobili. In sintesi, la cedolare secca è introdotta nella forma dell’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle sue addizionali, nonché dell’imposta di bollo e di quella di registro previste per i contratti di locazione. I contribuenti potranno avvalersi in maniera facoltativa di tale opzione, relativamente a ogni singolo contratto di locazione e per far questo dovranno necessariamente eseguire adeguati calcoli di convenienza ponendo a confronto il nuovo sistema impositivo con il regime ordinario. Ad essere interessate sono soltanto le unità immobiliari a destinazione abitativa, mentre le pertinenze possono essere assorbite esclusivamente in caso di locazione congiunta con l’immobile: pertanto eventuali locazioni separate, pur in costanza del vincolo pertinenziale, non daranno la possibilità di scegliere il regime impositivo, dovendo applicare quello ordinario. Tale facoltà, inoltre, è esclusa nel caso in cui la controparte sia un esercente attività di impresa o di libera professione ed anche in tale direzione sembra ravvisarsi una disparità non propriamente in linea con i principi basilari dell’ordinamento tributario. L’aliquota prevista è del 21%, per i contratti di locazione liberi, mentre per quelli concordati è fissata nella misura del 19%, da applicarsi al 100% del canone di locazione. Proprio la modalità di calcolo dell’imposta permette alcune osservazioni critiche. Pur se la relazione di accompagnamento paventa un risparmio per gli inquilini ancorato al non dover versare l’imposta di registro, è innegabile che la norma sia di grande favore per i proprietari di immobili che posseggono redditi elevati, i quali conseguono risparmi d’imposta molto consistenti e non devono minimamente porsi il problema dell’alternativa rispetto al regime ordinario. E in tale direzione deve essere letto il grido d’allarme dell’Anci che ha evidenziato come vi sia il concreto rischio che diversi canoni convenzionali siano trasformati in futuri canoni liberi. La motivazione è quanto mai semplice: il regime ordinario prevede una riduzione forfetaria del canone di locazione del 15% (o 25% in determinate zone), che è ulteriormente ridotto del 30% nel caso di canoni convenzionali. Dopo di che trovano applicazione le aliquote progressive, cui bisogna aggiungere le eventuali addizionali. In pratica, se un soggetto è attestato al 43% di aliquota progressiva, su eventuali canoni di locazione pari a 100 mila euro si vedrebbe tassare 85 mila euro (canone libero) al 45% circa (includendo le addizionali), con un esborso di oltre 38 mila euro di imposte. Aderendo alla cedolare secca, invece, pagherà solo 21 mila euro, risparmiando ben 17 mila euro di imposte. Su questo aspetto, sinceramente, qualche ulteriore e più forte perplessità di legittimità costituzionale della disposizione emerge, soprattutto in riferimento all’art. 53, imperniato sul principio della progressività alla concorrenza alla spesa pubblica in rapporto alle proprie capacità reddituali. Le rendite di posizione sono oltremodo avvantaggiate, conseguendo benefici consistenti che non sono invece parimenti offerti alle fasce medio-basse di reddito e forse sarebbe il caso di prevedere degli scaglioni in funzione degli ammontari di locazioni percepite. Peraltro l’allarme lanciato dall’Anci è quanto mai concreto, come dimostra una semplice «evoluzione» dell’esempio precedente: nel caso del canone convenzionale, nel regime ordinario il reddito imponibile subirebbe un ulteriore riduzione del 30%, scendendo a 59.500 euro, con imposte relative (sempre al 45%) di 26.775 euro. In una simile situazione, aderendo alla cedolare secca si pagherebbero solo 19 mila euro, ma è di tutta evidenza la convenienza a cambiare la tipologia di canone, scelta oltremodo compensata dagli incrementi reddituali che si possono conseguire con i canoni liberi. Infatti, per pagare 26.775 euro di cedolare secca riferita a canoni liberi, il canone annuo deve essere di 127.500 euro. In pratica, cambiando canone, è vero che si pagano 7.775 euro di cedolare secca in più, ma la locazione può essere aumentata di 27.500 euro (e il passaggio dal convenzionale al libero assicura incrementi dei canoni ben più ampi). Inoltre, più aumenta l’importo libero percepito rispetto a quello convenzionale, maggiore è la convenienza. Insomma, i proprietari di immobili con redditi elevati non dovranno perdere più di tanto tempo, peraltro con una norma che non pratica distinzioni federaliste essendo oltremodo conveniente in ogni parte d’Italia. Chi invece deve fare un bel po’ di riflessioni è la classe media/bassa. In tal caso, infatti, il sistema ordinario potrebbe rivelarsi conveniente in forza non solo della riduzione forfetaria del canone e dell’aliquota marginale più contenuta, ma anche delle deduzioni e detrazioni che potranno essere utilizzate a riduzione dell’imponibile e dell’imposta. Senza considerare i canoni convenzionali, laddove con aliquote basse il problema non si pone, essendo sempre conveniente rimanere nel regime ordinario, un eventuale canone libero di 10 mila euro, percepito da un proprietario con un’aliquota del 25% (incluse le addizionali), è già sostanzialmente a pareggio con quanto dovuto per la cedolare secca, peraltro senza considerare deduzioni e detrazioni. Infatti, il regime ordinario prevede un imponibile di 8.500 euro e una imposta di 2.125 euro, a fronte dei 2.100 euro di cedolare secca. Sono sufficienti un minimo di deduzioni e detrazioni, queste ultime, si rammenta, anche più elevate in presenza di redditi bassi, per far rimanere oltremodo conveniente il sistema ordinario. Nessun dubbio, invece, si pone per i proprietari di immobili storici/artistici i quali, potendo dichiarare sempre la minore delle tariffe d’estimo delle zone censuarie in cui ricade l’immobile, resteranno sempre ancorati al regime ordinario. Fatte queste debite considerazioni sui calcoli di convenienza e rammentato che la scelta potrà riguardare anche i contratti di locazione senza obbligo di registrazione (quelli di durata non superiore a trenta giorni), è fondamentale in ultimo valutare le conseguenze di un eventuale accertamento. In primo luogo, raddoppiano le sanzioni amministrative previste dal dlgs n. 471/1997, e quindi, a seconda dei casi (omessa o infedele dichiarazione) le sanzioni saranno dal 240 al 480%, oppure dal 200 al 400%. In secondo luogo, deve essere sottolineato l’evidente incentivo agli inquilini a far emergere con denuncia eventuali locazioni in nero o dichiarate parzialmente, in quanto in tali situazioni essi ottengono la possibilità di conservare la locazione per ulteriori 4 anni, dovendo però corrispondere, in luogo del canone concordato, un importo annuo pari al triplo della rendita catastale. Infine, il proprietario deve altresì considerare che l’emergere di una locazione a nero comporta l’applicazione dell’art. 41-ter, secondo comma, del dpr 600/73, in base al quale, con presunzione legale relativa, si ritiene conseguito un reddito di locazione nell’anno di emersione e nei quattro anni precedenti pari al 10% del valore dell’immobile, inteso come valore ai fini delle imposte di registro e ipocatastali. In termini pratici, oltre alle sanzioni elevate, per il proprietario l’eventuale denuncia da parte dell’inquilino causa, in maniera indiretta, perdite reddituali per ben nove anni.

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