MAGGIOLI EDITORE - La Gazzetta degli Enti Locali

La cedolare sugli affitti inaugura il federalismo
Fisco e immobili - Il prelievo sulle locazioni

Doppia via, telematica e cartacea, per scegliere la cedolare secca sugli affitti, e primo appuntamento al 16 giugno per i versamenti. Il provvedimento emanato ieri dal direttore dell’agenzia delle Entrate, nel giorno dell’entrata in vigore del decreto sul fisco comunale che introduce la tassa piatta sulle locazioni (21% per i contratti a canone libero, 19% per quelli concordati), conferma le modalità «flessibili» per l’esercizio dell’opzione e fissa il nuovo calendario dei pagamenti. Per i proprietari che hanno già contratti in essere, l’acconto andrà versato in due rate, il 16 giugno (con una maggiorazione dello 0,4%, entro il 18 luglio) e il 30 novembre, a meno che gli importi in gioco siano bassi. In quest’ultimo caso, la cassa potrà attendere fino al 30 novembre, e lo stesso accadrà per tutti i contratti che saranno firmati dopo il 31 maggio. Il provvedimento dell’Agenzia conferma il doppio binario per l’opzione: la via principale è quella telematica, con un modello (Siria) che è disponibile sul sito Internet delle Entrate e può essere spedito solo in via elettronica dopo aver ottenuto dall’Agenzia username e password; in alternativa al fai da te, ci si può rivolgere a un intermediario già abilitato. Nelle situazioni più «complesse», però, il modello telematico non sarà utilizzabile e sarà necessario andare negli uffici dell’amministrazione finanziaria per presentare il prospetto cartaceo in duplice copia. Quest’obbligo scatta, per i nuovi contratti, quando la scelta non sarà effettuata nel primo anno di vigenza. In tutti i casi, la via telematica si chiude quando il numero di proprietari o di conduttori è superiore a tre, oppure quando non tutti i comproprietari dell’immobile concesso in locazione effettuano la stessa scelta: la tassa piatta, infatti, può per esempio essere conveniente nel caso di uno dei coniugi, e perdere l’appeal in riferimento all’altro che ha un reddito più basso o maggiori spese da detrarre o dedurre. Per la possibilità di scegliere online la cedolare sono determinanti anche le caratteristiche dell’immobile concesso in locazione: se lo stesso contratto riguarda più unità abitative, oppure un unico immobile ma con più di tre pertinenze, l’opzione cartacea diventa l’unica possibile. Sempre cartacea, infine, la scelta nel caso di contratti in regime di proroga. Calcoli di convenienza e analisi della propria situazione possono prendere tempo. Per questa ragione il provvedimento conferma i tempi supplementari dedicati ai proprietari i cui contratti dovrebbero essere registrati da ieri al prossimo 6 giugno; per tutti questi contribuenti, i termini per la registrazione, e dunque per l’opzione fra cedolare secca e Irpef ordinaria, scadono il 6 giugno. Le scadenze per registrazione e scelta coincidono poi per tutti i futuri contratti, mentre nei casi in cui la registrazione può essere evitata, la scelta del regime fiscale va effettuata insieme alla dichiarazione dei redditi. Una volta effettuata, l’opzione per il nuovo regime della tassa piatta vale per tutta la durata del contratto o della proroga, e non va più confermata: i ripensamenti, però, sono possibili ogni anno, e andranno comunicati secondo modalità che devono ancora essere definite dall’Agenzia. In ogni caso, la revoca andrà effettuata entro il termine di pagamento dell’imposta di registro dovuta nell’anno di riferimento. Il provvedimento emanato ieri non lascia alcuna possibilità di recupero delle imposte di registro e bollo già versate dai proprietari che ora decidono di passare al nuovo regime dal momento che i rimborsi vengono espressamente esclusi; l’addio a queste imposte, “assorbite” dalla tassazione sostitutiva, è per loro rinviato ai prossimi anni. La cedolare dà un piccolo vantaggio anche agli inquilini, perché cancella l’adeguamento dei canoni in base all’inflazione Istat. Per questa ragione, il proprietario che sceglie la cedolare deve inviare all’inquilino una raccomandata in cui spiega di rinunciare al ritocco, anche se resta da capire che cosa accade se l’aumento è già stato applicato nei mesi scorsi da chi ora vuole passare alla tassa piatta. E vista l’amplia platea di soggetti interessati e i nodi da risolvere sui pagamenti già effettuati, la risposta su questo, e su gli altri dubbi applicativi, potrà arrivare solo con una nuova circolare già annunciata dalle Entrate.

Percorso in dieci mosse

01 | IMPONIBILE DELLA VECCHIA IMPOSTA Il primo passo è il calcolo del proprio reddito imponibile Irpef al netto del reddito da locazione. Si individua così lo scaglione di reddito in cui collocare i proventi della locazione, al lordo dell’adeguamento Istat (attualmente del 2,5 per cento).

02 | IL REDDITO COMPLESSIVO A questo punto si calcola l’Irpef sui canoni, che vanno considerati all’85% (se contratto a libero mercato) o al 59,5% (contratti concordati), applicando l’aliquota Irpef. Per esempio: su 10mila euro annui a libero mercato hanno un imponibile di 8.500 euro e, con un reddito di 40mila euro e un’aliquota marginale del 38%, l’Irpef è di 3.230 euro.

03 | REGISTRO E BOLLO Calcolare l’imposta di registro (1% sul canone intero, a carico del proprietario) e bollo (15euro), totale 115 euro.

04 | IL RISULTATO AL NETTO DELLE TASSE Sommare Irpef (con le eventuali addizionali regionali e comunali), registro, bollo e sottrarre l’importo dal canone: il canone al netto delle vecchie imposte è 6.655 euro.

05 | CEDOLARE SECCA Considerare il canone intero, senza deduzioni e senza adeguamento Istat (quindi 8.889 euro per fare un paragone con l’esempio con la vecchia imposta). Calcolare la cedolare secca (al 21% o al 19% a seconda se si tratta di contratto libero o concordato) e sottrarla dall’importo dei canoni interi. Il canone al netto della cedolare è 7.022 euro.

06 | IL CONFRONTO Confrontare, a questo punto, i due importi netti. Se la cedolare risulta più conveniente (come nell’esempio), si passa a fare la comunicazione alle Entrate.

07 | LA COMUNICAZIONE Per chi ha i contratti in scadenza o sta per farne di nuovi, c’è tempo fino al 6 giugno per la registrazione. Esiste la possibilità di opzioni multiple, in cui per esempio un coniuge sceglie la tassa piatta e l’altro, perché ha un reddito più basso o maggiori spese da detrarre, preferisce rimanere nel regime ordinario di tassazione Irpef. In ogni caso ogni comproprietario deve fare la sua scelta. Per i contratti già scaduti o risolti entro il 7 aprile o già in corso alla stessa data, l’opzione si fa direttamente nella dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012. La via telematica sarà quella obbligatoria, con uno speciale modulo informatico da inviare online.

08 | PAGARE Chi ha scelto la cedolare deve adeguarsi alle scadenze Irpef, anche per l’acconto, che però è fissato all’85% (redditi 2011). Nell’immediato, quindi, si verserà (con il modello F24) entro il 16 giugno 2011 il 34% della cedolare dovuta per il 2011 e a novembre il 51 per cento. Per i contratti stipulati dopo il 31 maggio si verserà solo l’acconto a novembre in unica soluzione.

09 | CAMBIARE IDEA L’opzione vale per tutta la durata del contratto, ma può essere revocata (per esempio se il contribuente vede cambiare la propria situazione reddituale o si accorge che la vecchia tassazione progressiva era più conveniente), entro il termine del versamento annuale della vecchia imposta di registro (30 giorni dalla data di stipula). Chi invece sbaglierà per eccesso nei versamenti, potrà recuperare in seguito attraverso le compensazioni con il modello F24.

10 | CHI SBAGLIA PAGA Per la mancata indicazione in dichiarazione dei redditi del canone di affitto, le sanzioni sono il 400% dell’imposta non versata. Non spetta alcuna riduzione per la definizione concordata dell’accertamento o dell’acquiescenza. Chi omette di registrare il contratto o indica un canone inferiore a quello reale o stipula comodati fittizi subisce una punizione anche sul canone; se l’inquilino provvede personalmente a registrare il contratto “vero”, questo assume valore tra le parti con queste modifiche automatiche: la durata contrattuale di quattro anni inizia a decorrere dalla registrazione, con diritto al rinnovo automatico per altri quattro anni; il canone viene rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale, sempre a decorrere dalla registrazione, un importo che, in media, è da un terzo a un sesto dell’affitto di mercato. Inoltre, i contratti non registrati sono nulli. Per evitare queste conseguenze gli interessati devono provvedere a registrare i contratti in essere entro il 6 giugno 2011.

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