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Anche le aree asservite si considerano già edificate
Il caso concreto - L'orientamento dei giudici

Il caso affrontato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 4134/2011 trae origine una variante al Prg, attraverso cui un Comune aveva aumentato i previgenti indici di fabbricabilità da 3 a 5 metri cubi per metro quadrato. La fattispecie esaminata riguarda un fondo, in origine costituente un unico compendio immobiliare, che era stato completamente asservito alla realizzazione di un fabbricato, con atto trascritto nei pubblici registri immobiliari. Dopo la costruzione dell’edificio il suolo venne poi frazionato in tre particelle: una sulla quale era posizionata l’area di sedime del fabbricato e le altre due libere da manufatti, ma asservite alla prima, alienate dagli originari proprietari a una società. Quest’ultima, a seguito della variante e per effetto dell’innalzamento della potenzialità edificatoria, ha ritenuto che anche la particella beneficiaria della cessione di cubatura potesse esprimere una maggiore volumetria e che, conseguentemente, dovesse essere ridotta la quota di asservimento delle due particelle divenute di sua proprietà. La società chiedeva quindi al Comune il rilascio di due concessioni edilizie, una per sfruttare la nuova cubatura che le due particelle asservite potevano autonomamente esprimere a seguito della variante, l’altra per utilizzare il differenziale di volumetria della particella non di loro proprietà. L’ente rilasciava la prima concessione, ma negava la seconda, escludendo che l’aumento degli indici di edificabilità previsti dalla variante potesse comportare la parziale retrocessione della volumetria a suo tempo ceduta con l’atto di asservimento, il quale aveva “cristallizzato” le quote edificatorie delle varie particelle rivenienti dal frazionamento, onde la maggiore cubatura andava distribuita in misura proporzionale tra i tre fondi contigui. La società impugnava il diniego e il Tar ne accoglieva il ricorso, affermando che la modifica dell’indice edificabile in senso migliorativo dovesse applicarsi anche alla particella destinata a sedime dell’originario fabbricato, con conseguente riduzione proporzionale della misura dell’asservimento per i suoli di proprietà della ricorrente. La sentenza è stata però annullata in appello e i giudici di Palazzo Spada hanno ricordato che, sulla base delle legge urbanistica, le previsioni del Prg «servono a conformare l’edificazione futura e non anche le costruzioni esistenti al momento dell’entrata in vigore del piano o di una sua variante (Consiglio di Stato, sezione IV, 18 giugno 2009 n. 4009)». Per tale ragione lo strumento urbanistico, nel disporre le future conformazioni del territorio, considera le sole «aree libere», cioè soltanto quelle “disponibili” al momento della pianificazione, perché non ancora edificate. La sentenza precisa al riguardo che, per «aree edificate» devono intendersi non solo quelle costituenti aree di sedime di fabbricati o utilizzate per opere di urbanizzazione, ma anche quelle che, «nel rispetto degli standard urbanistici, risultano comunque già utilizzate per l’edificazione, in quanto asservite alla realizzazione di fabbricati, onde consentirne lo sviluppo volumetrico». Ne viene fatto discendere che le eventuali variazioni degli indici di fabbricazione in termini più favorevoli ai privati proprietari non possono riguardare aree già utilizzate a fini edificatori, come nel caso dell’asservimento, ancorché le stesse si presentino “fisicamente” libere da immobili. L’ulteriore conseguenza è che il Comune non solo ha legittimamente negato alla società la seconda concessione edilizia, ma non avrebbe potuto neanche rilasciare la prima, poiché relativa a un’area giuridicamente non libera: il titolo abilitativo, quindi, sarebbe annullabile in sede di autotutela.

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