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Il Catasto parte dal reddito di locazione
Il sistema per determinare la rendita dei fabbricati si rifletterà sul conto dell'Imu

Un doppio indicatore per trasferire il Fisco del mattone dalla teoria catastale alla realtà economica e una clausola di salvaguardia per evitare aumenti generalizzati di tasse che però solleva più di un interrogativo. Nella versione esaminata ieri dal Consiglio dei ministri, il capitolo catastale della legge che incarica il Governo di riscrivere il Fisco si mantiene fedele ai principi espressi nelle versioni circolate nelle scorse settimane e prova a precisare meglio procedure ed effetti attesi.

Il rischio tasse
Il senso generale della riforma è quello noto. Oggi la pressione fiscale colpisce un po’ a caso perché secondo il Fisco, con il sistema delle tariffe d’estimo, un bilocale a Salerno vale il doppio che a Milano e un negozio a Latina equivale a tre immobili identici a Venezia. L’obiettivo, insomma, è di far pagare di più chi oggi è “graziato” dalla roulette catastale, rivedendo invece al ribasso il conto da presentare a chi si trova nella condizione contraria.

La clausola
La riforma, però, non deve tradursi in un aumento del carico fiscale complessivo sul mattone, soprattutto dopo che l’Imu ha già assestato un colpo duro sui proprietari di immobili. Per garantire questo risultato, la delega prevede che insieme con i nuovi valori fiscali “reali” entri in vigore un nuovo panorama di aliquote ed «eventuali deduzioni, detrazioni e franchigie» con lo scopo di «evitare un aggravio del carico fiscale medio». Fin qui è tutto chiaro, anche se passare dalla carta alla pratica non sarà semplice, ma il testo aggiunge un elemento: gli aggravi fiscali dovranno essere evitati «con particolare riferimento alle imposte sui trasferimenti». Una formula, questa, da riempire di contenuti, che però lascia intendere una tutela più attenta alle tasse sulle compravendite (registro e ipocatastali in primis) rispetto a quella riservata all’Imu, che però interessa ovviamente una platea più ampia.

La «rendita media ordinaria»
La base per misurare le imposte sui redditi prodotti dagli immobili, cioè l’erede dell’attuale rendita catastale, sarà data dalla «rendita media ordinaria». La base, come in tutto l’impianto della riforma, sarà data dal mercato, espresso in questo caso dai redditi medi di locazione in ogni ambito territoriale (anch’essi da definire con i decreti legislativi). Questo valore sarà “trattato” con una serie di funzioni statistiche che tengano conto della localizzazione e delle caratteristiche edilizie di ogni immobile, differenziate per adattarsi alle tipologie di beni. Per le zone dove non c’è un mercato consolidato delle locazioni da misurare con sufficiente sicurezza, la delega esaminata ieri prevede l’applicazione di «specifici saggi di redditività desumibili dal mercato», secondo un meccanismo che i decreti legislativi dovranno disegnare con maggiore chiarezza. In assenza di novità significative sulla disciplina dell’Imu, dovrebbe essere questo indicatore a fissare la base imponibile dell’imposta “municipale” del futuro (per completare la riforma ci vorrà qualche anno, come riconosce lo stesso Governo). Al momento, un altro utilizzo di questo indicatore è difficile da intravedere, perché l’introduzione dell’Imu ha cancellato l’Irpef sui redditi fondiari, mentre le imposte sugli affitti si applicano ovviamente sui canoni di locazione effettivamente percepiti (e dichiarati).

Il «valore patrimoniale»
La legge delega sul nuovo Catasto introduce poi un secondo indicatore, quello del «valore patrimoniale medio».
L’introduzione di questo concetto serve a superare la confusione fra rendita e «valore degli immobili» che caratterizza il sistema attuale, in cui il valore (la novità è proprio l’aggettivo «patrimoniale») è dato da una moltiplicazione secca (per le abitazioni era 100 nell’Ici, diventato 160 con l’Imu) della rendita.
L’individuazione del nuovo «valore patrimoniale» sarà fondata sui valori di mercato riscontrati nell’ultimo triennio in ogni ambito territoriale, corretti però con lo stesso meccanismo delle funzioni statistiche previsto per la definizione della rendita ordinaria.
Nel caso degli immobili a «destinazione speciale», cioè fabbriche, alberghi, centri commerciali e così via, si procederà invece per stime dirette, facendo riferimento ai valori di mercato territoriali solo quando possibile.
A semplificare il quadro ci sarà l’abbandono del «vano catastale», da sostituire con l’unità di misura più logica e oggettiva, offerta dal metro quadrato.
Se l’Imu continuerà a essere applicata sulla rendita, il nuovo valore potrebbe offrire la base tecnica per l’applicazione di un’imposta patrimoniale, discussa più di una volta in questi mesi ma poi accantonata.

IN SINTESI

COME SONO REGOLATE
Il sistema usato sinora funziona così: date determinate caratteristiche intrinseche (come quelle costruttive) ed estrinseche (come la presenza di servizi) l’immobile viene inquadrato all’interno di una certa categoria e classe catastale. A questo punto si moltiplica la tariffa d’estimo corrispondente a quella categoria e classe per il numero di «vani» e il risultato è la rendita catastale

COME DIVENTERANNO
Si individuano le microzone: sono piccole porzioni di territorio comunale, con caratteristiche omogenee. Poi, nell’ambito delle microzone e per ogni tipologia immobiliare (abitazioni, negozi, eccetera) si troverà il «valore medio di mercato». A questo si applicheranno dei coefficienti correttivi relativi a ubicazione, epoca di costruzione, destinazione (come economico, civile) grado di finitura, eccetera. Questi coefficienti funzioneranno sulla base di un’algoritmo che alla fine definirà il valore unitario del metro quadrato

LA NORMA
ARTICOLO 2
Comma 1:
1. Con i decreti legislativi di cui all’articolo 1 il Governo è delegato ad attuare una revisione del catasto dei fabbricati attribuendo a ciascuna unità immobiliare il relativo valore patrimoniale e la rendita, applicando in particolare per le unità immobiliari urbane censite al catasto fabbricati i seguenti principi e criteri direttivi:
a) prevedere procedure di collaborazione con i Comuni nel cui territorio sono collocati gli immobili;
b) definire gli ambiti territoriali del mercato immobiliare di riferimento;
c) operare con riferimento ai rispettivi valori medi ordinari espressi dal mercato nel triennio antecedente l’anno di entrata in vigore del decreto legislativo;
d) rideterminare le definizioni delle destinazioni d’uso catastali ordinarie e speciali, tenendo conto delle mutate condizioni economiche e sociali e delle conseguenti diverse utilizzazioni degli immobili;
e) determinare il valore patrimoniale medio ordinario secondo i seguenti parametri:
1) per le unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria mediante un processo estimativo che:
1.1) utilizza il metro quadrato come unità di consistenza, specificando i criteri di calcolo della superfice dell’unità immobiliare;
1.2) utilizza funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale;
1.3) qualora i valori non possono essere determinati sulla base delle funzioni statistiche di cui al presente numero, applica la metodologia di cui al successivo n. 2;
2) per le unità immobiliari a destinazione catastale speciale mediante un processo estimativo che:
2.1) opera sulla base di procedimenti di stima diretta con l’applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici, per ciascuna destinazione catastale speciale; (…)

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