MAGGIOLI EDITORE - La Gazzetta degli Enti Locali

MAGGIOLI EDITORE - La Gazzetta degli Enti Locali

Il valore delle case in metri quadri
Rivoluzione in Catasto. Sparisce ogni riferimento ai vani. E per gli edifici speciali conta la stima

La novità è l’introduzione del metro quadrato al posto del vano, come unità di misura dell’estimo catastale degli immobili a destinazione ordinaria. Per quelli a destinazione speciale, invece, servirà la stima diretta. L’obiettivo è assicurare maggiore equità nel settore immobiliare, attraverso un riordino del sistema catastale e l’attribuzione a ciascun fabbricato di un valore patrimoniale e di una rendita più in linea con i valori di mercato.
L’operazione di allineamento delle rendite catastali alle caratteristiche strutturali degli immobili parte con l’art. 2 del disegno di legge delega fiscale, ieri sul tavolo del consiglio dei ministri. Con esso vengono indicati principi e criteri direttivi per raggiungere questo risultato.

La situazione. L’aggiornamento delle rendite non può prescindere da un’attenta analisi dei valori di mercato dei fabbricati e dalla loro continua evoluzione nell’arco di un triennio. Naturalmente, i valori di riferimento possono variare nei diversi ambiti territoriali. Inoltre, va tenuto conto delle destinazioni degli immobili, in quanto dall’uso cui è destinato l’immobile derivano delle conseguenze sui criteri di stima che devono essere applicati per determinarne i valori.

Le novità. L’articolo 2 fissa criteri di stima e parametri diversi per le unità immobiliari a destinazione ordinaria e per quelli a destinazione speciale. La novità è che per gli immobili a destinazione ordinaria nel processo estimativo deve essere utilizzato come parametro il metro quadrato. Dunque, quello che conta è la superficie dell’immobile e non più il vano catastale. E per determinare il valore del fabbricato le statistiche alle quali si deve fare ricorso, in base alla norma del ddl, devono esprimere la relazione tra il «valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale».
Invece, per gli immobili a destinazione speciale la valutazione dovrà essere fatta attraverso la stima diretta. Qualora non sia possibile fare riferimento al valore di mercato, va utilizzato il criterio del costo per gli immobili strumentali o quello reddituale, se la redditività costituisce l’aspetto prevalente.
Quindi, nella determinazione della rendita occorrerà utilizzare dati statistici che siano in grado di esprimere la relazione tra i redditi da locazione medi, qualora sussistano dati consolidati sul mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni. In mancanza di dati rappresentativi relativi alle locazioni, sarà necessario fare ricorso all’applicazione ai valori patrimoniali di specifici saggi di redditività desumibili dal mercato, sempre riferibili a un periodo temporale triennale.

Il ruolo degli enti locali. Nel processo di riforma sono coinvolti a pieno titolo i comuni. Il legislatore ritiene che sia di fondamentale importanza la collaborazione tra Agenzia del territorio, comuni e professionisti. Non caso l’articolo 2 prevede l’impiego mediante apposite convenzioni, per le rilevazioni, di tecnici indicati dagli ordini professionali. Naturalmente, spetta all’Agenzia il compito di garantire, a livello nazionale, l’uniformità e la qualità dei processi e di monitorare le attività di rilevazione, valutando la coerenza dei valori e dei redditi nei vari ambiti territoriali.
Considerato che la finalità della riforma è anche quella di garantire una maggiore equità fiscale nel settore immobiliare, uno dei principi che deve essere osservato nel riordino del sistema è che la revisione delle rendite non deve comportare un aumento della pressione fiscale. La norma impone infatti una riduzione delle aliquote, in particolar modo per le imposte che gravano sui trasferimenti immobiliari. Lo stesso problema, però, si pone anche per l’Imu, la nuova imposta patrimoniale, in quanto il decreto «Salva Italia» (articolo 13 del dl 201/2011) ha previsto un aumento consistente e generalizzato delle rendite, che già da quest’anno comporta un aumento dell’imposizione a livello locale.

La diffusione delle novità. Al fine di tutelare il contribuente, poi, il disegno di riforma impone di utilizzare adeguati strumenti di comunicazione per portare a conoscenza degli intestatari catastali le nuove rendite, in aggiunta alla notifica mediante affissione all’albo pretorio.