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Imu, calcolo in dieci mosse
Dalla verifica della rendita alla determinazione di acconto e saldo

Chi ce la fa è bravo. A bocce ferme, dopo l’approvazione degli ultimi emendamenti della Camera alle norme Imu è possibile accingersi a fare i conti. O meglio a iniziare a farli, dato che per il 2012 le aliquote definitive potrebbero arrivare al 10 dicembre, solo una settimana prima del saldo.
Il primo passo è l’individuazione della rendita catastale: basta dare un’occhiata al rogito, dove è indicata chiaramente. Attenzione, però: se la compravendita è anteriore al 1992, la rendita catastale è inutilizzabile e bisogna informarsi all’agenzia del Territorio. In realtà non è così difficile, perché gli idenitificativi catastali presenti nel rogito (foglio, mappale, sezione, subalterno, eccetera) sono quasi sempre ancora validi e, con il proprio codice fiscale e a questi dati si può accedere al sito del Territorio (www.agenziaterritorio.it) e arrivare facilmente a una visura dove è riportata la rendita catastale. A questo punto la si aggiorna con il coefficiente del 5% e la si moltiplica per i vari valori indicati nel Dl 201/2011 per le varie tipologie immobiliari.
Per fare un esempio, con un’abitazione principale con rendita catastale di 1.000 euro, il risultato è (1.000 + 5%) x 160 = 168.000 euro imponibile Imu.
Bisogna anche verificare se spettano esenzioni o abbattimenti della base imponibile, come per immobili rurali, terreni agricoli, case storiche e fabbricati inagibili.
Il bello comincia dopo. Il primo acconto del 18 giugno è, per il 2012, semplificato (si fa per dire). Il primo passo consiste nell’applicazione dell’aliquota universale (cioè 0,4% sull’abitazione principale e 0,76% sugli altri immobili, terreni compresi, tranne quelli strumentali all’attività agricola, per i quali è il 2 per mille) sulla base imponibile. Poi si divide per due e questa prima tranche va a sua volta spezzata in due quote uguali, una per lo Stato e una per il Comune. Per il saldo è un altro discorso, come vedremo.
Per l’abitazione principale si scontano dall’imposta 200 euro, più altri 50 per ogni figlio convivente (anche non a carico) sino a un massimo di 8. E in più si può dividere l’Imu in due anziché in tre rate: le prime due pari a un terzo e l’ultima a saldo. Proseguendo con l’esempio di prima, se il proprietario ha due figli, il 18 giugno pagherà 186 euro (sull’abitazione principale non è dovuta la quota statale). È improbabile che per giugno siano già disponibili i bollettini postali tipo Ici.
Il saldo, per il 2012, si presenta particolarmente problematico perché le aliquote comunali potrebbero essere definite entro il 10 dicembre 2012 e il versamente va fatto entro il 17. Sembra incredibile ma le cose sono state definite così dalle norme che si sono succedute, perché il Governo si è riservato di prendere le ultime decisioni entro il 10 dicembre. In condizioni normali, invece, l’aliquota dovrebbe essere deliberata entro il 31 dicembre dell’anno precedente, e la sua validità è legata alla pubblicazione sul sito del ministero dell’Economia, quindi si spera che dal 2013 ci sia tempo per fare i propri conti.
Proviamo però a immaginare i conti che dovranno essere fatti dall’anno prossimo: una volta individuata la rendita e il moltiplicatore adatto si dovrà capire se spettano esenzioni o abbattimenti della base imponibile. È a questo punto che il calcolo si fa terribilmente complesso. Non che sinora fosse una cosa da ridere ma per chi è già avvezzo all’Ici si tratta di modificare un po’ la solita formuletta per arrivare alla base imponibile, anche considerando la scomparsa di una serie di esenzioni.
I Comuni godono di molta libertà nel determinare le aliquote in un range dal 2 al 6 per mille per l’abitazione principale, e dal 4,6 al 10,6 per mille per gli altri immobili, tranne che per gli immobili rurali strumentali per i quali è stata fossata al 2 per mille. E dopo l’applicazione dell’aliquota si dovrà riprendere la base imponibile, applicare l’aliquota del 3,8 per mille (la parte dello Stato) e toglierla dal totale. Il risultato sarà la quota comunale. Con un esempio su una seconda casa con rendita di 1.200 euro, se il Comune ha stabilito l’aliquota del 9,6 per mille sull’abitazione principale, l’Imu complessiva è 1.935,36 euro. Allo Stato ne vanno 766,08 e al Comune 1.169,28.

Il percorso

1 LE ESENZIONI
Il primo passo è quello di scoprire se il propio immobile è soggetto o meno all’Imu: sono infatti esenti i terreni e gli immobili rurali strumentali nei comuni montano collinari. Ma sono pochi casi: ora, per esempio, pagano anche gli edifici inagibili

2 LA RENDITA
Trovare la rendita catastale è indispensabile. È scritta sul rogito ma è inattendibile se questo è precedente al 1992. Occorre munirsi del codice fiscale e degli identificativi catastali (sempre dal rogito) e trovarla sul sito www.agenziaterritorio.it

3 I MOLTIPLICATORI
Una volta trovata la rendita, questa va moltiplicata per 160 (abitazioni, magazzini e locali di deposito, box auto e tettoie), per 55 (negozi), per 60 (fabbriche, alberghi, teatri), 80 (uffici), 140 (laboratori artigiani). Il risultato è la base imponibile

4 LE BASI IMPONIBILI
La base imponibile così determinata, però, subisce degli abbattimenti del 50% in caso di fabbricati inagibili e di edifici storico-artistici. Per i terreni di imprenditori agricoli e coltivatori diretti c’è invece una franchigia di 6mila euro

5 LE ALIQUOTE
Alla «base imponibile» si applicano le aliquote per i vari tipi di fabbricati (dal 2 al 10,6 per mille): dovranno esere decise entro l’anno prima. Nel 2012, però, i Comuni hanno tempo sino a settembre, quindi si seguono regole speciali (vedi punto 10)

6 LE AGEVOLAZIONI
Sui terreni agricoli di imprenditori agricoli o coltivatori diretti l’imposta, una volta determinata, viene ridotta di percentuali dal 70
al 25% a scalare rispetto al crescere del valore imponibile

7 LE DETRAZIONI
Solo per le abitazioni principali (dove deve abitare e dimorare il proprietario con la sua famiglia) è prevista una detrazione secca dall’imposta di 200 euro, più altri 50 per ogni figlio convivente sino a un massimo di otto (quindi altri 400 euro al massimo)

8 LE QUOTE STATO E COMUNE
Quanto spetta allo Stato e quanto al Comune? Per le abitazioni principali va tutto al Comune. Per gli altri immobili, dall’Imu totale va separata una quota pari allo 0,38% della base imponibile complessiva: questa va allo Stato. Al Comune va il resto

9 I VERSAMENTI
Una volta determinate le quote dell’imposta, questa si pagherà in due rate uguali il 16 giugno e il 16 dicembre di ogni anno, effettuando ogni volta due versamenti separati per Stato e Comune, ciascuno in relazione alla sua quota

10 L’ACCONTO DEL 2012
Solo nel 2012 l’acconto si pagherà con le aliquote di legge: 0,4% per l’abitazione principale e 0,76% per tutto il resto. Per la sola abitazione principale si può pagare così: un terzo il 18 giugno, un terzo il 16 settembre e il saldo il 17 dicembre

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