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Sconti alla prima casa affittata
La nuova Imu. Le novità sul regime dell'abitazione principale in attesa dei chiarimenti da parte del ministero dell'Economia

Una delle principali novità dell’Imu è la reintroduzione della tassazione dell’abitazione principale. Le regole applicative sono tuttavia molto diverse da quelle dell’Ici. Molti dei dubbi e dei quesiti sono quindi incentrati su questo argomento.
Immobili affittati
Un caso molto ricorrente riguarda l’abitazione principale parzialmente concessa in locazione. Si pensi a un contribuente che abita in una parte della casa e che dà in locazione alcune stanze. Il dubbio è se in questa situazione sia legittimo applicare le agevolazioni per l’abitazione principale. La risposta dovrebbe essere positiva. Non vi è infatti alcuna condizione posta nella legge in ordine all’esclusività dell’utilizzo dell’immobile da parte di chi vi dimora e risiede. Né, d’altro canto, è prescritta da alcuna norma la situazione di non locazione dell’unità, come accade invece per le case degli anziani e disabili e per quelle dei cittadini Aire.
Pertinenze locate
Il caso è quello di un garage in parte utilizzato a servizio dell’abitazione e in parte affittato a terzi. Da un lato potrebbe contestarsi la sussistenza del vincolo di asservimento del bene pertinenziale, in ragione del contratto di locazione in essere. Si ritiene tuttavia che la norma non prescriva che l’asservimento sia totale ed esclusivo, ben potendo riguardare anche una parte dell’unità immobiliare. Soccorre al riguardo l’analogia con la nozione di abitazione principale, anch’essa compatibile con la locazione di parte dell’immobile. Sul punto, tuttavia, sarebbe opportuno conoscere l’orientamento ufficiale.
Comproprietari al bivio
Un altro quesito riguarda l’ipotesi in cui, ad esempio, due fratelli comproprietari dell’abitazione principale, in cui dimorano e risiedono, possiedono ciascuno un’unità pertinenziale di categoria C6. Il problema consiste nello stabilire se il numero massimo di pertinenze (una per ogni categoria) sia riferito alla medesima unità immobiliare ovvero a ciascuno dei titolari dell’immobile. Nella prima ipotesi, solo uno dei garage potrà beneficiare dell’aliquota agevolata; se è vera la seconda tesi, invece, tutte e due le unità immobiliari potranno essere considerate come pertinenze dell’abitazione principale. Dalla lettura della norma sembra desumersi che la nozione di pertinenza sia collegata all’unità immobiliare principale, più che alle persone titolari di quest’ultima.
Abitazioni assimilate
La legge consente ai comuni di assimilare all’abitazione principale le case non locate di anziani e disabili residenti in istituti di ricovero e di cittadini italiani residenti all’estero. Il dubbio in questo caso attiene alla possibilità di applicare le aliquote ridotte già in sede di primo acconto, laddove il contribuente conosca la deliberazione di assimilazione del comune. Tanto più se calcolando l’acconto con aliquota ordinaria il saldo di dicembre risulterebbe a credito. Qui potrebbe forse osservarsi che le ultime modifiche legislative prevedono l’adozione dell’aliquota ordinaria «senza applicazione di sanzioni e interessi». Ma se questa fosse davvero l’unica modalità di determinazione dell’acconto, non si comprenderebbe l’esigenza di specificare l’esimente da sanzioni. Così, si potrebbe giungere a legittimare la possibilità facoltativa di tener conto delle delibere comunali. D’altro canto, la necessità di applicare le aliquote ordinarie deriva dall’esigenza di determinare le stime del gettito effettivo dell’Imu, al fine di procedere a eventuali correzioni di rotta con Dpcm governativi e regolamenti rettificativi comunali. Sembra quindi che l’aliquota ordinaria sia obbligatoria, salva diversa indicazione ufficiale.

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