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Agenzia del territorio: immutate le rendite di unità già accatastate

Le disposizioni in materia di Imposta municipale propria (Imu) non hanno modificato le rendite delle unità immobiliari già iscritte in Catasto. Lo rende noto l’Agenzia del territorio precisando che se l’immobile non ha subito modifiche a seguito di ristrutturazione o ampliamento, è ancora utilizzabile la rendita già attribuita e usata per la dichiarazione dei fabbricati nel Modello Unico. La consultazione gratuita e pubblica dei dati catastali, sugli immobili presenti su tutto il territorio nazionale, può essere richiesta in qualsiasi Ufficio provinciale dell’Agenzia oppure con il servizio online sul sito internet. cato. In sede di acconto, entro il 18 giugno, deve essere pagato il 50% del tributo che va calcolato applicando l’aliquota del 7,6 per mille. A saldo, invece, dovrà essere versata l’imposta dovuta per l’intero anno prendendo a base l’aliquota deliberata dal comune.
L’articolo 5 del decreto legislativo 504/1992 fissa dei criteri ai quali è necessario fare riferimento per determinare la base imponibile. In particolare: zona territoriale di ubicazione dell’area, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita e oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione. Vanno presi in considerazione, inoltre, anche i prezzi medi rilevati sul mercato di aree aventi le stesse caratteristiche. I valori possono essere deliberati anche dalla giunta, sulla base di una perizia redatta dall’ufficio tecnico. Questi valori sono meramente indicativi.
Come per l’Ici, per la qualificazione delle aree è necessario fare riferimento al piano regolatore generale. In base all’articolo 2 del decreto legislativo 504/1992, disposizione che viene espressamente richiamata dall’articolo 13 del dl Monti (201/2011), per area fabbricabile si intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Nelle ipotesi di edificazione di un fabbricato, la base imponibile è data dal valore dell’area (non viene computato il valore del fabbricato in corso d’opera) dalla data di inizio dei lavori di costruzione fino a quella di ultimazione, oppure fino al momento in cui il fabbricato è comunque utilizzato, se questo momento è antecedente a quello di ultimazione. Durante il periodo di effettiva utilizzazione edificatoria, anche per demolizione o esecuzione di lavori di recupero edilizio, il suolo va considerato area fabbricabile, anche nel caso in cui questa natura non sia riconosciuta dagli strumenti urbanistici.
L’Imu è dovuta se l’area è inserita in un piano regolatore generale adottato dal consiglio comunale, ma non approvato dalla regione. L’articolo 36, comma 2 del decreto-legge legge 223/2006 ha chiarito che un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico deliberato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi. Quindi, un’area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all’imposta a prescindere dalla successiva lottizzazione del suolo.
Naturalmente, se per la caratteristica dell’edificabilità è sufficiente che essa risulti da un piano regolatore generale, la potenzialità di edificazione è maggiore quando l’area è ricompresa in un piano particolareggiato e ciò ha effetti nella determinazione del valore dell’area e della quantificazione della base imponibile. La potenzialità del suolo tanto più è attenuata quanto maggiori sono le incertezze sull’effettiva possibilità di poterlo utilizzare a scopo edificatorio.
Nonostante la questione sia dibattuta, sono soggette al tributo le aree vincolate destinate a essere espropriate. Anche se i limiti incidono sul valore del bene. Secondo la Cassazione (ordinanza 16562/2011), la qualifica di area fabbricabile non può ritenersi esclusa se esistono particolari limiti che condizionano le possibilità di edificazione del suolo. Anzi, i limiti imposti a un terreno presuppongono la sua vocazione edificatoria.
Il contribuente va informato delle variazioni apportate agli strumenti urbanistici. In caso contrario, il tributo sull’area è comunque dovuto, ma non possono essere chiesti sanzioni e interessi.

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