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Dichiarazione Imu per le case affittate
Il nuovo obbligo in scadenza al 1º ottobre coinvolge molti proprietari sinora esclusi

I soggetti obbligati alla presentazione della dichiarazione Imu coincidono in buona parte con i contribuenti che erano tenuti alla dichiarazione Ici. Come era prevedibile, la bozza ministeriale delle istruzioni alla compilazione del modello, infatti, ha ripreso ampiamente le indicazioni del precedente modello Ici, con alcune importanti variazioni. In via generale i proprietari di abitazione principale non sono di regola tenuti all’adempimento dichiarativo. Ugualmente, non dovranno essere denunciati gli atti che sono transitati attraverso il sistema notarile del Mui (modello unico informatico), con l’eccezione delle compravendite delle aree edificabili. Anche le variazioni oggettive e soggettive denunciate al catasto non dovranno essere dichiarate, in quanto direttamente riscontrabili nelle banche dati catastali. Si pensi per esempio all’immobile al quale viene attribuita la rendita oppure viene modificata quella già annotata. È confermato che l’obbligo dichiarativo permane per le ipotesi di sussistenza di riduzioni ed esenzioni. L’obbligo è previsto anche per gli immobili affittati.
La disciplina di riferimento
La normativa della dichiarazione Imu è contenuta nel Dl 201/2011, dove è chiarito che non vi sia un obbligo generalizzato di presentazione della prima denuncia. In ambito Imu, infatti, le dichiarazioni Ici si considerano “ereditate”, in quanto compatibili con la nuova legislazione. In via transitoria, la norma dispone che per gli obblighi dichiarativi insorti a partire dal 2012 la scadenza è quella del primo ottobre prossimo (il 30 settembre cade di domenica), salvo proroghe. Questa prima scadenza riguarda in sostanza due fattispecie: a) il possesso di immobili già esistente al primo gennaio 2012, in relazione al quale la disciplina degli adempimenti Ici non era compatibile con il nuovo tributo locale; b) l’insorgenza di una nuova situazione immobiliare da dichiarare nel corso del 2012. A regime, invece, il termine è di 90 giorni dalla variazione: già la circolare n. 3 del 2012 delle Finanze aveva precisato che la scadenza del 1° ottobre ha natura dilatoria. Ne consegue che se si è verificato un evento, per esempio, il 31 luglio, il termine per la dichiarazione sarà il 29 ottobre prossimo. È comunque evidente che l’approvazione del modello Imu, a oggi non ancora avvenuta, appare incompatibile con la scadenza di legge, che dovrebbe essere quindi differita.
L’abitazione principale
La bozza delle istruzioni conferma che l’abitazione principale, di regola, non va dichiarata, perché le informazioni sono tratte dall’anagrafe. Questo vale anche per la maggiorazione della detrazione di 50 euro per ciascun figlio convivente di età non superiore a 26 anni. Vi è una sola eccezione che riguarda il caso dei coniugi con residenza separata all’interno dello stesso comune. In tale eventualità, la norma Imu prevede che solo una delle due unità immobiliari può beneficiare delle agevolazioni per l’abitazione principale. Pertanto, occorrerà dichiarare l’unità agevolata. Le istruzioni non precisano nulla sulle pertinenze. Se la pertinenza è autonomamente accatastata, si ritiene che l’obbligo sussista, poiché l’esistenza del vincolo di asservimento alla casa di abitazione principale deve essere espressamente comunicata al comune. Un altro caso particolare riguarda l’ex casa coniugale assegnata al coniuge separato o divorziato. L’immobile si considera in diritto di abitazione dell’assegnatario, senza che rilevi la titolarità formale dello stesso. In proposito, le Finanze precisano che la denuncia va compilata solo nell’ipotesi della separazione, poiché il divorzio risulta annotato agli atti dell’anagrafe.
Le riduzioni di aliquota
La norma dell’Imu prevede che i comuni possano ridurre le aliquote sino allo 0,4% per le unità immobiliari relative a imprese, appartenenti ai soggetti Ires e locate. Per gli immobili merce delle imprese costruttrici, ultimati da non oltre tre anni, è inoltre possibile ridurre l’aliquota sino allo 0,38 per cento. La bozza di modello sembra imporre la dichiarazione di tali tipologie immobiliari anche se il comune, in concreto, non ha deliberato alcuna agevolazione. Si tratta indubbiamente di un appesantimento per i contribuenti. La giustificazione potrebbe risiedere nell’utilità dell’informazione ai fini delle future scelte di aliquote da parte dei comuni. Si segnala che devono essere sempre dichiarati anche i terreni agricoli posseduti e condotti da Iap.
Le esenzioni
Devono in linea di principio essere dichiarate. Per l’esenzione riferita agli immobili degli enti non commerciali, le istruzioni precisano che l’obbligo sussiste sempre, anche se le condizioni di esenzione erano già presenti prima del 2012.
Le riduzioni
Gli immobili inagibili o inabitabili, come pure i fabbricati d’interesse storico artistico, sono imponibili per la metà del loro valore. La bozza delle istruzioni precisa che i primi devono essere dichiarati solo al momento in cui cessa il diritto alla riduzione. Ciò perché la spettanza della riduzione deve essere previamente portata a conoscenza del comune. Lo stesso dicasi per i fabbricati storici. In questo caso la portata dell’agevolazione è completamente diversa da quella dell’Ici.
Gli altri casi
Si tratta di fattispecie in cui le informazioni non sono in possesso del comune. L’acquisto di un’area edificabile deve essere denunciato, poiché la legge Imu richiede l’indicazione del valore al primo gennaio dell’anno di riferimento. Deve essere ugualmente denunciato il terreno agricolo che è divenuto edificabile nel corso del 2012. Devono inoltre essere dichiarati, tra gli altri: a) gli immobili in locazione finanziaria, se non precedentemente dichiarati ai fini Ici; b) i fabbricati D, non censiti, interamente posseduti da imprese; c) le riunioni di usufrutto non risultanti in catasto; d) la nascita o l’estinzione dell’usufrutto legale.

I vincoli per tipologia
Gli adempimenti e le esenzioni in relazione alle varie categorie del mattone e alle diverse situazioni giuridiche

ABITAZIONE PRINCIPALE
Non esiste l’obbligo dichiarativo, neppure in caso di applicazione della maggiorazione della detrazione di 50 euro per i figli conviventi. Se i coniugi hanno residenze distinte nello stesso comune, le agevolazioni Imu si applicano solo in favore di uno dei due immobili. In tal caso, occorre dichiarare l’unità agevolata. Va inoltre dichiarata l’ex casa coniugale assegnata in sede di separazione, da parte del coniuge assegnatario. Si consiglia di dichiarare sempre le pertinenze, se autonomamente accatastate. In presenza di due unità contigue, accatastate separatamente, solo una delle due beneficia delle agevolazioni

LOCAZIONI E AFFITTI
La bozza delle istruzioni richiede sempre la dichiarazione delle case locate. Ciò perché la legge consente ai comuni di deliberare per tali fattispecie una riduzione di aliquota sino allo 0,4 per cento. L’obbligo dichiarativo pare sussistere anche per le ipotesi in cui il comune non si sia avvalso di tale facoltà e non abbia quindi deliberato alcuna aliquota ridotta. La denuncia dovrà essere presentata anche se si tratta di locazioni precedenti al 2012. Non è infine richiesta alcuna indicazione in ordine alla tipologia di locazione (canone concordato o di mercato)

COMPRAVENDITE E SUCCESSIONI
In linea di principio, le compravendite di immobili non devono essere dichiarate, poiché transitano dal Mui (modello unico informatico) attraverso il sistema notarile. Idem per le successioni di immobili, poiché le denunce di successione vengono trasmesse ai comuni dall’agenzia delle Entrate. L’acquisto di aree edificabili va invece denunciato. Questo perché, sebbene l’atto transiti dal sistema notarile, occorre che il contribuente dichiari il valore di mercato dell’area al 1° gennaio dell’anno di riferimento. L’area edificabile va dichiarata anche per gli anni successivi a quello di acquisto se ne è variato il valore

CASE INAGIBILI
Per le case inagibili o inabitabili l’imponibile è ridotto alla metà. A tale scopo, occorre che lo stato di inagibilità o inabitabilità sia previamente comunicato, con dichiarazione sostitutiva di notorietà, ovvero sia accertato con perizia dell’Ufficio tecnico comunale, a spese del contribuente. Perciò la data in cui il diritto è sorto è già a conoscenza del comune e non deve essere oggetto di denuncia. La bozza delle istruzioni precisa invece che deve essere denunciata la cessazione del diritto alla riduzione, se intervenuta nel 2012. La disciplina dell’inagibilità può essere integrata dalle previsioni regolamentari del comune

IMMOBILI STORICO-ARTISTICI
Anche per gli immobili d’interesse storico artistico, l’Imu si applica sul valore ridotto alla metà. La bozza di modello prevede l’obbligo della dichiarazione ma non chiarisce se tale obbligo sussiste anche se la condizione di bene storico è stata già denunciata ai fini Ici. L’agevolazione Ici era molto diversa, poiché consisteva nella determinazione dell’imponibile sulla base della minore delle tariffe d’estimo delle abitazioni della zona. In realtà, se i dati identificativi dell’immobile sono stati già denunciati per l’Ici il comune è in grado di controllare l’esatto assolvimento dell’imposta

FABBRICATI RURALI
I fabbricati rurali in comuni montani o parzialmente montani sono esenti da Imu. Le istruzioni non precisano nulla in proposito. Se gli immobili sono stati riconosciuti come rurali dal Territorio, anche attraverso l’apposizione di una apposita annotazione, l’obbligo dichiarativo non pare sussistere. Nell’Imu sono tassati anche i terreni incolti. Se però i terreni agricoli sono situati in comuni collinari o montani gli stessi sono esenti. La bozza delle istruzioni precisa che l’esenzione spetta sia per i terreni coltivati sia per quelli incolti. I terreni incolti, in quanto prima esclusi dall’Ici, devono sempre essere dichiarati ai fini Imu, anche se esenti

EDIFICI D’IMPRESA
Devono essere sempre dichiarati i beni d’impresa e dei soggetti Ires, perché la legge prevede la facoltà dei comuni di deliberare aliquote ridotte sino allo 0,4 per cento. L’obbligo esiste anche se il comune non ha deliberato alcuna riduzione di aliquota. I beni d’impresa sono gli immobili contabilizzati nel patrimonio aziendale, a prescindere dalla loro destinazione:beni merce, immobili patrimonio e beni strumentali. Tra le unità in possesso dei soggetti Ires rientrano anche quelle degli enti non commerciali, che peraltro vanno denunciati anche se esenti da Imu e anche se già dichiarati come tali ai fini Ici

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