MAGGIOLI EDITORE - La Gazzetta degli Enti Locali

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Il fisco penalizza le case vuote
Molti enti locali hanno scelto di aumentare l'aliquota dal 7,6 fino al 10,6 per mille

Con l’introduzione dell’Imu si è ristretta la nozione di abitazione principale e si è conseguentemente ampliata la platea delle seconde case, che non possono avvalersi della disciplina agevolata e non sono rientrate nella sospensione della prima rata 2013. E una parte della copertura dell’esenzione per le abitazioni principali verrà dalla parziale reintroduzione dell’Irpef proprio sulle seconde case a disposizione.

L’individuazione delle seconde case avviene quindi per esclusione, eliminando tutto ciò che non rientra nel perimetro normativo delle abitazioni principali. In primo luogo la “dimora abituale” e la “residenza anagrafica” devono ora coincidere, quindi il proprietario dell’abitazione che ha la sola dimora abituale (ad esempio per ragioni di lavoro), dovrà pagare l’Imu come seconda casa. Ciò dovrebbe valere anche in assenza di coabitazione del soggetto passivo e del suo nucleo familiare, disposizione che in realtà presta il fianco a diverse interpretazioni: da una parte quella più rigorosa, di matrice giurisprudenziale (Cassazione, sentenza 14389/10), che attribuisce rilevanza decisiva alla convivenza familiare; dall’altra quella meno formalistica, che configura l’abitazione principale anche se il nucleo familiare risiede in immobili ubicati in comuni diversi, giustificabile per esempio da esigenze lavorative (circolare dell’Economia 3/DF/12). Rispetto all’anno scorso, poi, non è cambiato nulla per le abitazioni concesse in comodato (cioè a uso gratuito) a parenti in linea retta o collaterale. Si tratta di seconde case, che potrebbero al limite scontare un’aliquota più bassa.

La decisione spetta quindi ai comuni, che possono avvalersi del potere regolamentare previsto dall’articolo 52 del decreto 446/97. L’introduzione di aliquote agevolate è infatti possibile anche dopo l’eliminazione – disposta dalla legge 44/12 – del riferimento all’articolo 59 del decreto 446/97. In queste situazioni non è in discussione la possibilità di assimilare i comodati alle prime case, mentre sarebbe opportuno introdurre un’aliquota agevolata di tipo selettivo.

Inoltre, con il riferimento all’unica unità immobiliare non è più applicabile il consolidato orientamento della Cassazione (sentenze 3397/10 e 20567/11) favorevole al regime agevolato dell’abitazione principale anche in caso di unità immobiliari contigue, censite in catasto separatamente. In queste situazioni si dovrà ora pagare come seconda casa, a meno che il contribuente non abbia proceduto a fondere catastalmente le due unità immobiliari contigue. Operazione che in realtà non sempre è possibile, a causa delle diversa titolarità della proprietà.

È applicabile la stessa aliquota delle seconde case anche alle pertinenze eccedenti, cioè a quelle che superano i limiti previsti dalla norma agevolativa (massimo tre unità: C/2, C/6 o C/7), come nel caso del proprietario di un’abitazione con due cantine o due garage accatastati separatamente.

E’ peraltro necessaria la coincidenza di proprietà tra l’abitazione principale e la pertinenza, altrimenti si dovrà pagare con l’aliquota ordinaria.

Tra le situazioni critiche si segnala l’introduzione del diritto di abitazione per il coniuge separato assegnatario della casa coniugale.

Tuttavia nel caso di appartamento di proprietà dei suoceri, concesso alla famiglia in comodato o in locazione, l’Imu andrebbe pagata con l’aliquota delle seconde case, non trattandosi di immobile di proprietà del coniuge non assegnatario (nota Ifel del 10/5/2013). Il Ministero offre comunque una lettura più estensiva, ammettendo la possibilità di configurare il diritto di abitazione anche nei casi di immobile concesso in comodato al nucleo familiare (risoluzione Mef 5/2013).

In ordine all’importo da pagare, la differenza tra prime e seconde case è notevole: l’abitazione principale, che nel 2012 aveva un regime agevolato, ora sarà esente (con le sole eccezioni degli immobili di categoria A/1, A/8 e A/9), la “seconda casa” ha invece un’aliquota base del 7,6 per mille, ritoccabile dai comuni dal 4,6 al 10,6 per mille, riducibile fino al 4 per mille solo per gli immobili locati. La grande maggioranza dei Comuni si è del resto orientata verso l’aliquota massima o comunque intorno al’1 per cento.

Tra le altre novità del 2013 si segnala che l’imposta va versata interamente ai comuni, essendo stata eliminata la quota riservata allo Stato (legge 228/12), rimasta in vigore solo per i fabbricati produttivi di categoria D. Quindi l’Imu dovuta per le seconde case e le case in affitto va corrisposta esclusivamente al Comune utilizzando il codice tributo 3918 (“Altri fabbricati”).