MAGGIOLI EDITORE - La Gazzetta degli Enti Locali

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Aree verdi, no Ici
La Ctr Milano: lo spazio pubblico non è edificabile

Se un terreno è sottoposto a vincoli non può essere assoggettato all’Ici e all’Imu. Quindi, se un’area è compresa in una zona destinata dal piano regolatore generale a verde pubblico attrezzato il contribuente non è tenuto a versare l’imposta municipale.

Secondo la Commissione tributaria regionale di Milano (sentenza 71/2013) il vincolo di destinazione non consente di dichiarare l’area edificabile, poiché al contribuente viene impedito di operare qualsiasi trasformazione del bene. In effetti, si discute da tempo sulla legittimità dell’assoggettamento a Ici delle aree vincolate.

Del resto, la giurisprudenza sia di merito che di legittimità non ha assunto una posizione univoca. Per la commissione regionale, se lo strumento urbanistico vigente destina l’area a spazio pubblico per parco, giochi e sport, rende «palese e percepibile il vincolo di utilizzo meramente pubblicistico con la conseguente inedificabilità».

Nella sentenza viene richiamata una pronuncia della Cassazione che ha fissato questo principio, che però non è assolutamente pacifico. I precedenti della Cassazione. Con sentenza 25672/2008 i giudici di legittimità hanno stabilito che se il piano regolatore generale del comune stabilisce che un’area sia destinata a verde pubblico attrezzato, questa prescrizione urbanistica impedisce al privato di poter edificare. Dunque, l’area non è soggetta al pagamento dell’Ici anche se l’edificabilità è prevista dallo strumento urbanistico.

La natura edificabile delle aree comprese in zona destinata a verde pubblico attrezzato impedisce ai privati la trasformazione del suolo riconducibile alla nozione tecnica di edificazione. In questi casi, la finalità è quella di assicurare la fruizione pubblica degli spazi. Mentre, con la sentenza 19131/2007 aveva sostenuto il contrario e cioè che l’Ici fosse dovuta su un’area edificabile anche se sottoposta a vincolo urbanistico e destinata a essere espropriata: quello che conta è il valore di mercato dell’immobile nel momento in cui è soggetto a imposizione.

Con questa decisione, tra l’altro,i giudici avevano precisato che l’Ici non «ricollega il presupposto dell’imposta all’idoneità del bene a produrre reddito o alla sua attitudine a incrementare il proprio valore o il reddito prodotto». Il valore dell’immobile assume rilievo solo per determinare la misura dell’imposta. L’area doveva essere considerata edificabile anche se qualificata «standard» e vincolata a esproprio.

Quindi, le aree edificabili sono soggette all’imposta anche se vincolate per essere espropriate. La destinazione edificatoria permane anche dopo la decadenza dei vincoli. Naturalmente, i limiti incidono sul valore venale del bene.

Con l’ordinanza 16562/2011 la Suprema corte ha ribadito che la qualifica di area fabbricabile non può ritenersi esclusa se esistono particolari limiti che condizionano le possibilità di edificazione del suolo. Anzi, i limiti imposti a un terreno presuppongono la sua vocazione edificatoria. Con questa decisione i giudici hanno ritenuto che i limiti imposti dal piano regolatore «incidendo sulle facoltà dominicali connesse alle possibilità di trasformazione urbanistico-edilizia del suolo medesimo, ne presuppongono la vocazione edificatoria».

Peraltro, la destinazione dell’area «permane anche dopo la decadenza dei vincoli preordinati all’espropriazione» per finalità pubbliche.

Tuttavia, i vincoli incidono «sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, della base imponibile».

È evidente che il contribuente che si trovi in questa situazione paga un’imposta minore, che deve essere rapportata al ridotto valore del terreno.

La definizione di area in base al diritto comunitario. È stato precisato dalla Cassazione (sentenza 20097/2009) che rientra nella competenza degli stati membri della Comunità europea la qualifi cazione delle aree edifi cabili.

Ed è in linea col sistema comunitario la scelta dello stato italiano di fissare al momento dell’adozione dello strumento urbanistico generale la qualificazione dell’area, anche nel caso in cui non siano state adottate misure che consentano l’effettiva edificazione. L’ordinamento italiano non contiene una definizione generale di terreno edificabile.

C’è piuttosto nel sistema fiscale una tendenza a ricomprendere in questa categoria, per determinare la base imponibile di alcuni tributi, e per quanto è di nostro interesse per l’Ici e l’Imu, tutte le aree la cui destinazione edificatoria sia prevista dallo strumento urbanistico generale deliberato dal comune, anche in mancanza dei previsti atti di controllo (approvazione regionale) e degli strumenti attuativi. In realtà non interessa, ai fini fiscali, che il suolo sia immediatamente edificabile: quello che conta, secondo i giudici di legittimità, è che «sia stata conclusa una fase rilevante del procedimento per attribuire all’area la natura edificatoria o per modificare le precedenti previsioni che escludevano tale destinazione».