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Fabbricati, le chiavi per l'inagibilità
Costruzioni. Lavori ancora in corso, opere di ristrutturazione o degrado funzionale sono gli elementi che giustificano un trattamento particolare
Fabbricato inagibile, inutilizzato o “al rustico” sono definizioni che indicano situazioni diverse da un punto di vista tecnico, alle quali corrisponde un differente trattamento fiscale in termini di applicazione di Imu, Tasi e Tari. In alcuni casi la definizione va ricercata nella normativa edilizia, in altri nella disciplina catastale, in altri ancora sono le delibere e i regolamenti comunali a dettare le condizioni che fanno scattare una certa qualifica. Ma andiamo con ordine. Le situazioni che possono determinare una “deviazione” dalle condizioni di piena funzionalità e pieno utilizzo del fabbricato sono riconducibili a tre grandi categorie:
Dal momento in cui vengono iniziati i lavori per la nuova costruzione di un edificio fino all’ultimazione ovvero fino a quando il nuovo fabbricato (o l’unità immobiliare) diventa idoneo a compiere la sua funzione o ne avviene l’utilizzazione economica, si considera sempre la sola area edificabile cui fanno riferimento gli identificativi del Catasto terreni.
Se il titolare del diritto reale su quell’area ha necessità di trasferire i suoi diritti o deve identificare precisamente l’immobile in costruzione – qualora le opere realizzate identifichino esattamente una sagoma e un volume – potrà iscrivere in catasto il fabbricato in corso di costruzione attribuendogli la categoria fittizia F/3.
In ogni caso, un immobile in costruzione si considera ultimato nel momento in cui è idoneo a compiere la sua funzione ovvero risulta servibile all’uso. A prescindere dall’accatastamento o dalla data di collaudo.
Quando vengono eseguiti lavori su fabbricati (o unità immobiliari) esistenti, si parla generalmente di ristrutturazione edilizia anche se occorre distinguere tra opere di manutenzione e altre opere. L’esecuzione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria (articolo 3, comma 1, lettere a) e b), Dpr 380/2001) non può essere presupposto per la richiesta di inagibilità.
Le altre opere di ristrutturazione comprendono sia gli interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio, sia quelli rivolti a trasformare gli edifici in altri, in tutto o in parte, diversi, compresa la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria (articolo 3 comma 1 lettere c) e d), Dpr 380/2001).
Queste ultime opere, in genere, possono protrarsi nel tempo. Durante questo periodo il nostro fabbricato, oltre a perdere la sua funzione, potrebbe anche non essere più utilizzabile o accessibile con conseguente assimilazione ai fabbricati inagibili ovvero ai fabbricati in corso di costruzione.
Nel corso degli anni gli edifici possono deperirsi o deprezzarsi per mancata manutenzione, inutilizzo, abbandono, ovvero anche in seguito ad eventi naturali quali terremoti, alluvioni. In questi casi la loro capacità di produrre reddito viene limitata o azzerata.
Il semplice inutilizzo con distacco delle utenze non attribuisce al fabbricato le caratteristiche di inagibilità in quanto legato a cause dipendenti dalla volontà del proprietario ed in qualsiasi momento ravvedibili senza eseguire opere. Anche il caso di fabbricati vetusti, quando l’esecuzione di opere di manutenzione (ordinaria o straordinaria) possano ricondurli all’uso cui erano destinati, non si può tradurre in una vera propria inagibilità.
In presenza di fabbricati con strutture verticali ed orizzontali nella condizione di costituire pericolo a cose o persone, con rischi anche parziali di crollo, o con caratteristiche non più compatibili con l’uso per il quale erano destinati, o privi di infissi, di impianti o non dotati di allacciamenti alle urbanizzazioni primarie o ancora in precarie condizioni igienico sanitarie, potremmo considerare il fabbricato inagibile. Per vedere riconosciuto lo stato di inagibilità, il proprietario deve presentare una domanda al Comune allegando una perizia correlata da idonea documentazione o un’autocertificazione ai sensi del Dpr 445/2000 (si veda l’articolo a fianco).
Nel caso si tratti invece di fabbricati con accertato degrado fisico (per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica) o che abbiano perso del tutto la capacità reddituale, è possibile attivare la procedura catastale per la variazione della tipologia catastale attribuita nella categoria fittizia F/2 la quale identifica i cosiddetti fabbricati collabenti.
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