MAGGIOLI EDITORE - La Gazzetta degli Enti Locali

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Vendita di edifici abusivi: il salvataggio si complica
Sanzioni. Nuovo rigido orientamento della Cassazione: nullità dei contratti assoluta

La Cassazione mette un freno alla compravendita di immobili abusivi. Con un recente cambio di orientamento i giudici hanno sancito la nullità senza eccezioni degli atti di trasferimento dei beni, bloccando la possibilità di evitare la nullità con dichiarazioni anche non veritiere.

Per contrastare l’abusivismo, gli articoli 40 e 17 della legge 47/1985 (il secondo dei due poi trasfuso nell’articolo 46 del testo unico n. 380/2001), sanciscono la nullità degli atti giuridici aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici, o loro parti, nel caso in cui la parte alienante non indichi gli estremi del titolo abilitativo o della concessione in sanatoria, oppure non alleghi copia della domanda di condono.

Entrambe le norme, però, offrono una scialuppa di salvataggio: se la mancata indicazione o allegazione negli atti al momento della stipula non è dipesa dalla insussistenza del titolo abilitativo, i documenti mancanti possono essere confermati anche da una sola delle parti con un atto successivo, che contenga la menzione omessa o il documento mancante, «purché sia redatto nella stessa forma del precedente». Quindi, nel caso di compravendita, con un ulteriore atto pubblico.

L’indirizzo prevalente della Suprema corte (da ultimo, sezione II, n. 16876/2013) ha privilegiato finora una nullità di tipo formale, tanto che era sufficiente che l’atto pubblico contenesse la dichiarazione dell’alienante, anche a prescindere dalla veridicità del contenuto per evitare la nullità, «in quanto per la validità del contratto è necessaria unicamente l’esistenza dell’autodichiarazione urbanistica dell’alienante e non la veridicità della stessa». Questo orientamento poggia su aspetti giuridico-formali quali il carattere tassativo delle ipotesi di nullità e la preclusione di applicarle in via analogica a fattispecie non espressamente contemplate da una norma. Negli stessi termini si è posta anche la giurisprudenza amministrativa (da ultimo Consiglio di Stato, sezione IV, sentenza n. 46/2014).

La differenza tra nullità formale e sostanziale non è solo teorica: nel primo caso, qualora la dichiarazione del venditore pur presente nel rogito sia falsa, l’acquirente potrebbe proporre solo una domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento (Cassazione, II sezione n. 20714/2012), soggetta a prescrizione ordinaria decennale, ma non un’azione per farne dichiarare la nullità, che è imprescrittibile, le cui conseguenze travolgerebbero anche i successivi contratti (salvi gli effetti di un’usucapione eventualmente intervenuta).
La Cassazione ha anche ripetutamente affermato che la sanzione della nullità per compravendite di immobili abusivi non riguarda il preliminare di vendita che ha natura obbligatoria, per cui non vi è nullità del successivo contratto definitivo di vendita(sezione III, n. 28456/2013). In più, anche se il preliminare ha ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, spetta egualmente al mediatore il diritto alla provvigione.

Più di recente si è però verificato un cambio di rotta da parte della Cassazione (ora in attesa di ulteriori conferme), che con la sentenza n. 25811 del 5 dicembre 2014, ha ribadito il nuovo orientamento inaugurato con le pronunce n. 28194/2013 e n. 23591/2013.

In particolare in quest’ultima pronuncia, i giudici rilevano come lo scopo perseguito dal legislatore è quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico, per cui sarebbe del tutto in contrasto con questa finalità la previsione della nullità per motivi meramente formali degli atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico o per i quali è in corso la pratica per la loro regolarizzazione, consentendo invece il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando alle parti l’eventuale iniziativa sul piano dell’inadempimento contrattuale.

Infatti si potrebbe prospettare la possibilità per le parti di eludere la finalità della norma, stipulando il contratto formalmente valido e poi concludendo una transazione con la quale il compratore rinunzi al diritto a far valere l’inadempimento della controparte. La Corte quindi, nonostante l’imperfetta formulazione della norma, si è schierata a favore di una nullità sostanziale degli atti di trasferimento di immobili se effettivamente non in regola con la normativa urbanistica.

Ulteriore conseguenza è la nullità anche del contratto preliminare per la vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico, poiché, pur non avendo effetti traslativi ha comunque ad oggetto un bene abusivo, quindi quindi nullo per contrarietà a legge.