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La casa si divide senza permessi
Per frazionare o accorpare immobili è sufficiente la comunicazione di inizio lavori

Per dividere o accorpare un immobile non servono più permessi, Basta una comunicazione asseverata da un tecnico al Comune. Questa è la conseguenza della norma del Dl 133/2014, il cosiddetto decreto Sblocca Italia, che ha ampliato gli interventi rientranti nella categoria della manutenzione straordinaria, ricomprendendovi anche il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari. Prima i frazionamenti erano ricondotti alla categoria della ristrutturazione edilizia, spesso limitata in alcune zone e con la necessità di acquisire il permesso di costruire.
Oggi lo scenario è completamente mutato, perché il frazionamento rientra a pieno titolo nella manutenzione straordinaria, regolata dall’articolo 3 del Dpr 380/2001 con rilevanti conseguenze.

Il via libera 
Innanzitutto per eseguire questi interventi non è più necessario acquisire un titolo abilitativo, bensì è sufficiente presentare una comunicazione inizio lavori asseverata(Cila). Le opere possono essere avviate subito dopo aver trasmesso al Comune la comunicazione a firma del proprietario dell’immobile o di colui che vanta un diritto reale sullo stesso (superficiario, titolare diritto di abitazione e così via).
La comunicazione va accompagnata da un elaborato progettuale e asseverata(senza relazione tecnica come prima previsto) da un tecnico abilitato(ad esempio, ingegnere o geometra) che attesti sotto la propria responsabilità:
la conformità agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi; 
la compatibilità con la normativa in materia sismica e sul rendimento energetico; 
la non incidenza sulle parti strutturali dell’edificio(pilastri, travi). 
Devono essere altresì riportati i dati identificativi dell’impresa affidataria dei lavori.
Relativamente alla documentazione, è opportuno ricordare che sono stati approvati i modelli unificati per la Cila, che possono essere rinvenuti nei rispettivi siti istituzionali alla voce edilizia.
La Cila è onerosa solo se la manutenzione straordinaria comporta aumento del carico urbanistico purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile: in questo caso deve essere corrisposta la quota del contributo di costruzione relativa alle opere di urbanizzazione. Da ciò discende che il contributo è dovuto per realizzare soppalchi abitabili, ma non per il passaggio di locali accessori a superfici utili, in quanto ciò non comporta aumento della superficie calpestabile (si veda la circolare della Regione Emilia Romagna n. 0442803/2014).

I limiti 
Non può essere alterata la volumetria complessiva degli edifici (con alcuni distinguo per balconi e tipologie di copertura) e deve essere mantenuta l’originaria destinazione d’uso. Se l’intervento riguarda le parti strutturali, deve essere presentata la segnalazione certificata di inizio attività(Scia). È invece ammessa la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico. Le nuove unità immobiliari derivanti dal frazionamento dovranno rispettare le condizioni di agibilità, quali superfici minime, altezze, illuminazione. 
Gli interventi abusivi ricompresi nella Cila non sono soggetti a sanzioni penali, ma ad una sanzione pecuniaria di mille euro, ridotta a 333 euro nel caso di comunicazione spontanea in corso di esecuzione dei lavori.
L’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico edilizia) prescrive che le definizioni degli interventi edilizi (compresa la manutenzione straordinaria che è in genere ammessa dai piani) prevalgono in modo automatico sugli strumenti urbanistici senza necessità di un provvedimento di recepimento. 
L’unico limite potrebbe essere quello di prescrizioni di dettaglio che inibiscano alcuni interventi per la tutela di particolari costruzioni indipendentemente dalla classificazione delle opere.

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