MAGGIOLI EDITORE - La Gazzetta degli Enti Locali

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I bonus del piano casa anche per casali e stalle
Urbanistica. Per gli edifici rurali in Liguria e nel Lazio obbligatori materiali tipici

Anche gli edifici localizzati in campagna possono avvalersi dei piani casa regionali e dei premi di volumetria aggiuntivi, rispetto alle previsioni degli strumenti urbanistici, molti dei quali in scadenza a dicembre di quest’anno.
In molte regioni, infatti, le leggi sui piani casa si applicano non solo alle abitazioni e ai capannoni ma anche a casolari, fienili, masserie, casali, ricoveri per attrezzi e altri tipi di fabbricati rurali, nonché agli altri immobili con le altre destinazioni d’uso urbanistico ricadenti nelle zone E del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 che, tra l’altro, definisce le caratteristiche delle aree omogenee del territorio.
Le zone E racchiudono le parti del territorio destinate all’agricoltura, con l’esclusione di quelle parti per le quali il frazionamento delle proprietà implica che le si possa ritenere destinate a nuovi insediamenti che non coprano più di un ottavo della superficie.

Le modifiche ammesse
Sono 14 le leggi regionali che stabiliscono in che modo e con quali limiti e condizioni l’ampliamento può riguardare anche le aree agricole. Le disposizioni che possono essere applicate alle zone agricole formano un mosaico molto variegato, con una certa ampiezza del livello di permissività. Naturalmente, chi ha intenzione di usufruire dei diritti edificatori extra per il casolare di campagna deve farlo entro il termine di scadenza del piano della regione di appartenenza (per le scadenze, regione per regione si veda il Sole 24 Ore del 13 luglio). Devono essere rispettate anche le eventuali altre condizioni generali previste dai piani (la data entro cui l’immobile doveva essere già esistente, per esempio).
Alcune regioni non hanno adottato norme specificamente rivolte alle area agricole, ma la possibilità di beneficiare degli incentivi volumetrici dei piani casa anche per queste zone deriva dalla individuazione degli ambiti nei quali è possibile realizzare gli interventi di ampliamento e di quelli di demolizione e ricostruzione. È il caso, ad esempio, della Calabria, dove gli immobili ubicati in campagna con destinazione sia residenziale che non residenziale possono essere ampliati con premio del 20% della superficie (fino a 70 mq) e demoliti e ricostruiti con un aumento della superficie del 35% di quella esistente, anche con cambiamento della destinazione d’uso.
Nel Lazio sugli edifici residenziali costruiti dopo il 1950 possono essere realizzati interventi di sostituzione edilizia con un aumento del 20% della superficie, purché il nuovo immobile sia coerente con i caratteri e l’architettura dell’edificazione agricola. In Umbria gli ampliamenti degli edifici residenziali in zone agricole sono ammessi solo su quelli realizzati dopo il 13 novembre 1997. Sempre nel Lazio nei casi in cui può essere utile per il recupero di edifici esistenti, evitando quindi il consumo di nuovo suolo, è consentito trasformare in residenza fino al 50% dei volumi accessori e delle pertinenze di edifici già destinati in prevalenza a residenza, ovviamente sempre di quelli ubicati in zone destinate urbanisticamente all’agricoltura.
Anche la Campania permette i cambiamenti delle destinazioni d’uso nelle zone agricole. Stalle e capannoni possono trasformarsi in case solo, però, se destinate alle famiglie dei proprietari dei fondi; gli immobili possono mutare destinazione sia per soddisfare le esigenze di spazio che per lo favorire lo sviluppo dell’azienda agricola. Il piano casa campano per incentivare lo svolgimento delle attività agricole consente anche di forzare il Prg per realizzare 0,3 metri cubi di nuove costruzioni ad uso produttivo ogni metro quadrato di superficie aziendale, in pratica 300 metri cubi di immobili ogni ettaro di terreno agricolo.
Una disciplina dettagliata degli interventi di ampliamento nelle zone agricole è proposta dal piano della Sardegna. Il fattore determinante per stabilire cosa si può e cosa non si può fare è la distanza dell’immobile dalla linea di battigia. Nella fascia costiera tra i 300 e i 2mila metri da quella linea il volume degli edifici residenziali e quelli destinati a funzioni agricole, silvestri e pastorali può aumentare del 10% (elevabile al 20% se viene riqualificato l’intero immobile); nelle isole minori le distanze sono ridotte della metà.

I divieti
Per alcuni interventi o programmi previsti dai piani casa, le zone agricole sono, però, off limits. Così in Liguria nelle zone urbanistiche E gli edifici con destinazione non residenziale non possono essere demoliti e ricostruiti come abitazioni con un incremento del 35%.
La legge della Calabria non permette nelle aree agricole la realizzazione degli interventi relativi ai programmi di riqualificazione delle aree degradate.