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Seconde case, Irpef «condizionata»

Fonte: Il Sole 24 Ore

Seconde case senza Irpef se l’abitazione principale è in locazione o comodato. È questa una delle risposte più interessanti fornite dall’agenzia delle Entrate nella Circolare 11/E del 21 maggio scorso con cui sono stati esaminati i quesiti sottoposti dal coordinamento dei Caf.

Tra le novità più significative che impattano sulla compilazione del quadro RB (reddito dei fabbricati) di Unico 2014 PF vi è la deroga parziale al principio di alternatività tra Imu e Irpef sui fabbricati non locati. La concreta applicazione di tale deroga generava molte perplessità anche in casi piuttosto frequenti.

L’articolo 9, comma 9 del Dlgs 23/2011 (modificato, a decorrere dal 1° gennaio scorso, dall’articolo 1, comma 717, della legge 147/2013) prevede che «il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all’imposta municipale propria, concorre alla formazione della base imponibile dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali nella misura del cinquanta per cento». Ciò significa che gli immobili abitativi diversi dalla abitazione principale, non locati e soggetti ad Imu, vanno divisi, ai fini Irpef, in due categorie:

– quelli situati in un comune differente da quello in cui il contribuente ha la propria abitazione principale (esempio tipico: le case di villeggiatura), per i quali il principio di alternatività Imu/Irpef opera ancora appieno (anche per le addizionali locali);

– quelli situati nello stesso comune in cui il contribuente ha la propria abitazione principale (sia se sfitte, sia se concesse in comodato), per i quali il principio di alternatività Imu/Irpef opera al 50 per cento.

Nel modello Unico 2014 la prima situazione è contraddistinta dall’indicazione della rendita dell’immobile (generalmente maggiorata di un terzo, in quanto immobile a disposizione) a colonna 17 del quadro RB (“immobili non locati”), importo che viene poi riportato a colonna 2 del rigo RN50, tra i redditi fondiari non imponibili che possono assumere rilievo nell’ambito dei meccanismi riguardanti le prestazioni previdenziali ed assistenziali.

La seconda situazione, invece, va segnalata indicando il codice “3” nella colonna 12 del quadro RB, con la conseguenza che metà della rendita (maggiorata o meno a seconda dei casi) concorrerà alla formazione del reddito complessivo del contribuente (colonna 13 “tassazione ordinaria”), mentre l’altra metà andrà indicata a colonna 17.

Il punto che andava chiarito era il seguente: cosa intende esattamente il legislatore quando, in questa particolare disposizione, fa riferimento all’immobile “adibito ad abitazione principale”?

Le risposte possibili erano, infatti, almeno tre:

a) applicare la disciplina Irpef, ed in particolare l’articolo 10, comma 3-bis, del Tuir, e quindi riferirsi alla abitazione «nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente»;

b) considerare il concetto di abitazione principale valevole ai fini Imu, di cui all’articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011;

c) assumere un concetto puramente anagrafico di abitazione principale, intendendo come tale anche l’abitazione in cui si dimora assunta in locazione, ovvero ricevuta in comodato da parenti, etc. L’Agenzia ha scelto la prima opzione, per cui un contribuente che dimora abitualmente in un immobile detenuto in locazione o comodato e che, nello stesso comune, possiede a titolo di proprietà un’unità immobiliare ad uso abitativo non locata assoggettata all’Imu, non dovrà far concorrere il reddito di quest’ultima unità abitativa alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50 per cento.

Diversamente, un contribuente che dimori abitualmente in un immobile (anche rurale) posseduto a titolo di proprietà e che, nello stesso comune, possieda a titolo di proprietà anche un’unità immobiliare ad uso abitativo non locata assoggettata all’Imu, dovrà far concorrere il reddito di quest’ultima alla formazione della base imponibile Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50 per cento.

Per cui, a livello dichiarativo, la tassazione Irpef al 50% sul secondo immobile non locato si ha laddove il contribuente, in un altro rigo del quadro RB del modello Unico, presenta un fabbricato situato nel medesimo comune caratterizzato dal codice “1” nella colonna “utilizzo”. I software che non sono stati predisposti secondo questa regola vanno aggiornati in tempi brevi, per permettere calcoli corretti.

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