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Riutilizzo facilitato per altezze e vedute in diciotto Regioni

Fonte: Il Sole 24 Ore

restyling più recenti delle leggi regionali sul recupero dei sottotteti sono quelli della Liguria e delle Marche. La prima Regione, con la legge 30/2014, ha riscritto buona parte della precedente disciplina, in vigore da oltre 13 anni (Lr 24/2001), ma ridotta alla semi-paralisi dalla mancanza di una direzione chiara (ora introdotta) che superasse la troppa giurisprudenza prodotta, specie nel savonese, sulle modalità di rilascio dei permessi. Le Marche hanno invece affidato alla legge sulla semplificazione edilizia (la n. 17/2015), il compito di rinnovare i contenuti di una disciplina ferma al 2010, aggiornando il parco edifici su cui si può intervenire dando nuova vita alle mansarde (tutti quelli esistenti al 30 giugno 2014) e ritoccando altezze minime e rapporti di aero/illuminazione. 

Al di là delle modifiche più recenti, dal Sud al Nord Italia, quasi ovunque, le Regioni hanno in vigore regole per il recupero, a fini abitativi (e non solo), dei sottotetti in fabbricati esistenti.
La prima Giunta a muoversi in tal senso, in Italia, è stata la Lombardia. Poi, a poco a poco, si sono aggiunti altri casi: oggi i territori che hanno leggi specifiche sono 18. A questi si aggiungono la Valle d’Aosta (con norme nella legge urbanistica) e la Provincia di Bolzano (con una delibera) con cui si dettano regole per agevolare l’abitabilità delle soffitte (si veda la tabella). Inoltre, pur mancando una normativa strutturata, qualche eccezione ai limiti urbanistici relativi alle altezze per consentire il recupero delle mansarde è presente anche in Provincia di Trento (Dpgp 2330/2003, Dgr 28/2003 e la legge 23/1981 sui servizi alberghieri).

La maggior parte delle leggi regionali approvate riguarda sottotetti in edifici realizzati a una certa data prefissata (che è stata aggiornata nel tempo, con modifiche alla legge madre). Diversi gli elementi in comune. Primo fra tutti, la decisione di ammorbidire i rigidi requisiti di abitabilità prescritti dalle norme statali (legge 457/1978 e Dm Sanità 5 luglio 1975), che fissano l’altezza media necessaria per il recupero a 2,7 metri e il rapporto tra le finestre e il pavimento delle stanze a 1/8. 

In genere, nelle discipline locali, ci si accontenta di un’altezza media di 2,4 metri, ma non manca chi ne richiede solo 2,2 metri (come la Calabria, la Campania o il Molise) o addirittura 2 metri (il Lazio) e 1,9 metri (il Friuli). Così il rapporto di aero-illuminazione scende a 1/10 (Molise), a 1/12 (Marche), a 1/15 (a Bolzano e in Calabria), a 1/16 (in Emilia Romagna e Liguria, ma non solo), addirittura a 1/32 nei centri storici della Vallée.

Rispetto alle misure minime, sono in genere agevolati i comuni delle zone montane: anche se il concetto di “montano” varia da regione a regione, da un minimo di 300 metri fino a 1.100 metri. Fanno eccezione a questa regola la Basilicata, la provincia di Bolzano, la Sicilia, l’Umbria e (dopo l’ultima revisione) anche la Liguria. 

Altro tratto simile è che il recupero del sottotetto deve avvenire a fini abitativi. In Liguria, però, è ammesso anche l’uso a fini turistici-ricettivi mentre in Umbria si amplia al terziario e al direzionale e in Valle d’Aosta sono agevolate tutte le destinazioni. Per consentire il riuso del solaio non è infrequente anche la concessione di deroghe alle norme previste per le nuove costruzioni e l’abbattimento delle barriere architettoniche.

Se viene, infine, concessa spesso l’apertura di finestre e lucernari per assicurare l’osservanza dei requisiti di aero-illuminazione, quasi ovunque è invece esclusa la possibilità di sopraelevazione e la modifica delle pendenze dei tetti (mentre a volte è consentito l’abbassamento dei soffitti dei locali sottostanti per recuperare spazio, purché si preservi un minimo di 2,7 metri di altezza). Fanno eccezione sette territori: Lombardia, Liguria, Umbria, Lazio, Sardegna, Friuli ed Emilia Romagna che danno diritto al sopralzo, ma solo allo scopo di raggiungere i parametri di altezza minima per l’abitabilità. In Valle d’Aosta questa deroga è consentita solo nei centri storici.

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