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Preliminare di vendita di immobile e irrilevanza ai fini di ICI e IMU

di ENZO CUZZOLA

Segnaliamo la recente sent. n. 14119 del 7 giugno 2017 della Corte di cassazione, Sez. tributaria, su una questione che riveste importanza anche per l’ufficio tributi del Comune: la rilevanza del preliminare di compravendita di un immobile ai fini dell’ICI e, parallelamente, ai fini dell’IMU, visto che, in sostanza, il presupposto per l’individuazione del soggetto passivo è sostanzialmente identico per entrambe le imposte.
Come è noto, il soggetto passivo ICI, secondo quanto previsto dall’art. 3 comma 1 del Decreto Legislativo n. 504/1992, è il proprietario dell’immobile ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie sul medesimo immobile, anche se non residenti in Italia.
Il contratto di preliminare di vendita, con ogni evidenza, non comporta il trasferimento di alcun diritto reale ma, più semplicemente, riconosce il diritto alle parti di stipulare, secondo il termine previsto, il contratto definitivo di compravendita: quindi, solo con tale contratto il promissario acquirente diventa proprietario effettivo dell’immobile. In concreto, il preliminare non ha effetto reale (ossia, di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale) ma solo obbligatorio.
Tale qualità è fondamentale per individuare correttamente il soggetto passivo ai fini ICI dell’immobile oggetto del preliminare: la Corte, richiamando un proprio lontano precedente (sent. n. 10491 del 22 ottobre 1998) ha ribadito che, fintanto che il contratto definitivo di compravendita non viene stipulato, tale soggetto passivo è il promissario venditore e non il promissario acquirente.

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