Permessi leggeri per i lavori edili e le costruzioni
Fonte: Il Sole 24 Ore
Si ricomincia. Dopo il piano casa nel 2009 e la manutenzione straordinaria senza Dia nel 2010, anche quest’anno, con la primavera, il Governo tenta di dare un’altra sforbiciata alla burocrazia edilizia. Il punto forte è l’estensione del silenzio-assenso al permesso di costruire, il titolo usato per i lavori più importanti, come le nuove costruzioni e le ristrutturazioni urbanistiche che cambiano il volto di interi quartieri. Nel decreto sviluppo (decreto legge 70/2011), però, ci sono anche altre norme chiave: il chiarimento che la Scia si applica all’edilizia, il rilancio del piano casa, la possibilità di vendere i diritti edificatori, l’obbligo per i Comuni di pubblicare su internet l’elenco dei documenti da allegare a ogni pratica. Tutti temi ai quali è dedicata questa «Guida del Sole», che cerca di fare ordine in una materia resa ancora più complicata dall’intreccio di norme nazionali, regionali e comunali. La Babele locale. Le regole nazionali disegnano una “scala di complessità” che va dall’attività libera (come la sostituzione dei pavimenti) fino all’attività soggetta a permesso di costruire, passando per la comunicazione al Comune, la Scia, la Dia e la Super-Dia. Chiunque abbia avuto a che fare con uno sportello comunale per l’edilizia, però, sa che le cose possono essere diverse a livello locale: ci sono Comuni, ad esempio, che si sono inventati una Dia per il cambio delle finestre, che in realtà è una comunicazione senza asseverazione alla quale vanno allegate le foto degli infissi e l’assenso condominiale (atto civilistico che l’ente locale non dovrebbe richiedere, ma tant’è: in questo caso, come in altri, il funzionario chiede e il proprietario risponde, per evitare un contenzioso inutile). Ok tacito in 90 giorni. In questo scenario si inserisce ora la riforma del permesso di costruire, secondo cui – nel silenzio del Comune – il titolo è rilasciato automaticamente. Nelle città con meno di 100mila abitanti, il termine-base è 90 giorni; ma se servono integrazioni documentali il termine riparte da zero e si può arrivare quindi a 120 giorni. Nelle città più grandi – o in caso di progetti complessi – il termine per l’istruttoria si allunga, e si arriva a 150 giorni (210 se vengono chiesti nuovi documenti). Insomma: possono servire anche sette mesi, che diventano di più se il funzionario chiede qualche modifica agli elaborati progettuali. Senza dimenticare che nelle zone vincolate, che coprono circa metà del territorio, vale il silenzio-rifiuto. Molti costruttori, allora, potrebbero preferire l’utilizzo della Super-Dia, che consente di avviare il cantiere dopo 30 giorni. Del resto, il vero vantaggio del vecchio permesso era la possibilità di ottenere un assenso esplicito, molto apprezzato dalle banche che spesso vogliono vedere le carte prima di erogare un prestito. Altezze, volumi, destinazioni. Una logica simile a quella del permesso di costruire ispira anche la Scia, che consente di avviare subito il cantiere e che ora – nonostante le opposizioni di alcune Regioni e Comuni – dovrebbe essere utilizzabile in tutta Italia. Molti l’hanno criticata perché non lascia spazio per un controllo preventivo dell’amministrazione. Ma bisogna anche riconoscere che il sistema precedente non ha impedito che in Italia sorgessero 2 milioni di edifici fantasma non accatastati, né che venissero realizzati 30mila abusi edilizi all’anno. Su tutti questi interventi, poi, aleggia una perplessità di fondo: tanto la Scia quanto il silenzio-assenso riguardano le procedure, ma non intaccano le norme sostanziali (quelle su altezze, volumi, destinazioni, vincoli e così via), che spesso creano ostacoli e limitazioni agli operatori. Peraltro, in una materia così complessa, la colpa non è solo delle regole: ad esempio, se la riqualificazione degli edifici dismessi non è mai decollata, molto dipende anche dal fatto che i Comuni hanno spesso avuto un incentivo distorto a mettere sul mercato nuovi terreni edificabili per incassare gli oneri di urbanizzazione. Il nuovo piano casa. Il rilancio del piano casa punta a superare l’esperienza precedente, che si è rivelata un flop quasi ovunque, tranne che in Veneto e Sardegna. Leggi regionali restrittive, vincoli comunali, prudenza dei privati a stanziare risorse e complessità delle norme sostanziali non hanno consentito di mobilitare neppure un decimo dei 60 miliardi di investimenti preventivati dal Cresme. Adesso, mentre molte Regioni stanno ancora limando le proprie discipline locali, lo Stato ne detta un’altra, destinata ad applicarsi automaticamente dopo 120 giorni (a meno che la Regione non intervenga con una propria legge). Alla fine dell’estate, quindi, quindi, i proprietari potrebbero trovarsi a dover scegliere tra due normative, sfruttando quella più vantaggiosa. Sempre che le proteste per la lesione dell’autonomia locale – che già si sono levate da alcuni assessori regionali – non si traducano in ricorsi alla Corte costituzionale. Altrimenti il braccio di ferro tra Governo e Regioni stritolerà anche il nuovo piano casa.
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