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Per l’inquilino un obbligo autonomo

Fonte: Il Sole 24 Ore

<p>Soggetti passivi della Tasi non sono solo i proprietari, ma anche i detentori, cio&egrave; chi utilizza un bene immobile senza esserne il proprietario. Si tratta del principale elemento distintivo rispetto all’Imu. Non &egrave; in alcun modo richiesto un contratto formale per configurare la posizione del detentore, trattandosi di una situazione di fatto. Solo per fare degli esempi comuni, sono soggetti passivi Tasi anche i comodatari e gli inquilini.</p>
<p>Tra possessori e detentori non esiste solidariet&agrave; passiva. Questo significa che l’imposta non pagata dal detentore non pu&ograve; essere richiesta al proprietario. Nel contempo, l’autonomia della posizione del possessore rispetto al detentore comporta che il pagamento dell’intera imposta da parte del primo non libera il secondo, a meno che il possessore non dichiari formalmente al Comune di essersi accollato il debito del detentore.</p>
<p>Invece, in presenza di una pluralit&agrave; di detentori, nei confronti del Comune ciascuno &egrave; tenuto al pagamento dell’intero, sussistendo per l’appunto solidariet&agrave; nell’obbligo di versamento. Il numero dei detentori non incide sull’importo del tributo. In caso di pi&ugrave; utilizzatori, non rilevano eventuali criteri di riparto dell’imposta adottati tra le parti (ad esempio, in proporzione alla superficie utilizzata). Questi criteri infatti avranno una valenza esclusivamente interna, poich&eacute; il Comune &egrave; libero di rivolgersi a qualunque utilizzatore per richiedere l’importo non versato.</p>
<p>La quota a carico dei detentori pu&ograve; variare tra il 10% e il 30% dell’imposta, a seconda di quanto deciso nel regolamento comunale. In assenza di indicazioni locali, si assume per legge la quota minima del 10%. La Tasi del detentore si calcola applicando le regole del possessore, poich&eacute; &egrave; una frazione del tributo complessivamente dovuto da questi. Ne deriva che se il Comune ha deciso l’applicazione della Tasi solo per l’abitazione principale, il detentore non dovr&agrave; di regola versare alcunch&eacute;, anche se risiede nell’immobile utilizzato. In caso di utilizzi temporanei dell’immobile, di durata non superiore a sei mesi, il soggetto passivo Tasi &egrave; solo il possessore.</p>
<p>Il possessore non pu&ograve; mai essere considerato detentore, neppure se si tratta di diritti possessori parziali. Cos&igrave;, per esempio, un soggetto che possiede un quinto dell’immobile in cui vive sar&agrave; chiamato a versare unicamente la Tasi del possessore.</p>
<p>Non &egrave; chiaro come comportarsi quando l’immobile &egrave; utilizzato promiscuamente sia dal possessore sia dal detentore. L’ampiezza e indeterminatezza della figura del detentore, se si segue un’interpretazione letterale, potrebbe portare complicazioni. Si pensi al convivente in una coppia di fatto, alla badante che convive con l’assistito, proprietario dell’abitazione, ma anche al coniuge e ai figli del possessore. Nel totale silenzio della legge, sembra preferibile adottare la tesi secondo cui in queste situazioni, e altre simili (ad esempio, abitazione principale parzialmente locata) il pagamento della Tasi da parte del proprietario assorbe l’imposta dell’utilizzatore. Aderendo a questa lettura, l’intero importo del tributo sarebbe a carico del possessore. Poich&eacute; l’obbligazione dei detentori &egrave; determinata unitariamente, e non pro quota, ai fini del superamento del limite minimo di versamento si deve considerare il totale dovuto da questi soggetti, a prescindere dalle modalit&agrave;, unitaria o frazionata, del pagamento. In presenza di pi&ugrave; utilizzatori, infatti, &egrave; liberamente ammesso sia il versamento cumulativo dell’imposta sia quello frazionato, da parte di ciascuno di essi.</p>
<p>I punti chiave</p>
<p>01 | LA FIGURA DEL DETENTORE<br />&Egrave; soggetto passivo Tasi anche il detentore. Si considera tale il soggetto che utilizza di fatto un immobile senza esserne proprietario (ad esempio, comodatario e inquilino). Non &egrave; necessario un contratto scritto per l’insorgenza della soggettivit&agrave; passiva</p>
<p>02 | RAPPORTI TRA DETENTORI E POSSESSORI<br />Tra detentori e possessori non sussiste alcuna solidariet&agrave; passiva, poich&eacute; si tratta di obbligazioni autonome. Tra detentori invece la solidariet&agrave; &egrave; prevista. Questo significa che nei confronti del Comune, in caso di mancato pagamento della quota d’imposta, l’ente pu&ograve; rivalersi per l’intero nei confronti di uno o tutti i detentori stessi</p>
<p>03 | LA QUOTA D’IMPOSTA<br />Il detentore &egrave; tenuto al pagamento di una quota variabile tra il 10% e il 30% dell’imposta complessiva, a seconda di quanto deliberato dal comune. In assenza di indicazioni locali, si applica la misura minima del 10 per cento</p>
<p>04 | LE MODALIT&Agrave; DI DETERMINAZIONE DELLA QUOTA<br />La quota di Tasi a carico del detentore si calcola con le regole applicabili al possessore, trattandosi di una frazione del tributo complessivamente ascrivibile all’immobile</p>
<p>05 | PLURALIT&Agrave; DI DETENTORI<br />Il numero dei detentori non incide sul calcolo della Tasi. Eventuali accordi di ripartizione del tributo, ad esempio sulla base della superficie da ciascuno occupata, non hanno nessuna rilevanza nei confronti del Comune, restando a livello di meri accordi interni tra le parti</p>
<p>06 | IMMOBILE CONTESTUALMENTE UTILIZZATO DAL POSSESSORE E DA UNO O PI&Ugrave; DETENTORI<br />L’interpretazione letterale della disciplina di riferimento porterebbe a configurare la soggettivit&agrave; passiva anche in ipotesi improbabili. Si pensi al convivente in una coppia di fatto o persino al coniuge del proprietario dell’immobile. Per ragioni di semplicit&agrave;, quindi, si preferisce la tesi secondo cui, in tutti i casi di utilizzo contestuale del medesimo fabbricato sia dal possessore che da uno o pi&ugrave; utilizzatore, la Tasi sia dovuta solo dal primo</p>
<p>07 | VERSAMENTO UNITARIO O CUMULATIVO<br />La Tasi dei detentori pu&ograve; essere pagata unitariamente da parte di uno, per conto di tutti, ovvero utilizzando tanti modelli F24 per ciascuno di essi</p>
<p>08 | FABBRICATI RURALI<br />Sono normalmente soggetti a Tasi. I fabbricati rurali strumentali scontano l’aliquota massima dell’1 per mille. I fabbricati rurali abitativi seguono il medesimo trattamento delle altre abitazioni. Sono esclusi da imposta invece i terreni agricoli</p>
<p>09 | FABBRICATI DELLE IMPRESE<br />Gli immobili di categoria D sono di regola soggetti a Tasi, con il medesimo imponibile Imu. Va tuttavia evidenziato che per tali immobili il Comune potrebbe aver adottato l’aliquota Imu massima, in considerazione della quota statale dello 0,76 per cento. In tale eventualit&agrave;, la Tasi non &egrave; di norma applicabile. I fabbricati merce delle imprese costruttrici sono senz’altro soggetti a Tasi, non trovando applicazione l’esenzione di legge prevista ai fini Imu</p>
<p>10 | AREE EDIFICABILI<br />Sono soggette a Tasi, con il medesimo imponibile Imu. Anche la nozione di area edificabile &egrave; desunta dall’Imu. Se il Comune ha deliberato valori di orientamento delle aree ai fini Imu gli stessi esplicano effetti anche per la Tasi</p>

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