Edilizia, più tempo agli sconti
Fonte: Il Sole 24 Ore
Concessi altri tre anni per portare a completamento gli interventi edilizi «diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale» che siano effettuati nel contesto di «piani urbanistici particolareggiati» (Pup) e, con ciò, per evitare di perdere l’imposta di registro agevolata all’1 per cento, prevista per l’acquisto di aree o edifici siti nel contesto di Pup (dalla quale si decade se l’edificazione non sia appunto completata entro un certo termine dalla data d’acquisto): è quanto disposto dal sesto (e ultimo) comma del Dl 3 agosto 2013, n. 102, cioè quello che ha cancellato la prima rata dell’Imu.
La norma in questione non è di facile lettura (e solleva pure qualche problema interpretativo) e, per comprenderla bene, occorre risalire alla disciplina “originaria”, poi fatta oggetto di proroga, e cioè all’articolo 1, comma 1, decimo periodo, della Tariffa parte prima allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131, che reca il Testo unico dell’imposta di registro. Questa norma venne introdotta dall’articolo 1, comma 25, legge 244/2007; con essa il legislatore volle agevolare le imprese di costruzione degradando, a determinate condizioni, l’aliquota dell’imposta di registro sugli acquisti immobiliari dal 7 o 8 per cento (a seconda dei casi) all’1 per cento.
Senonchè la crisi ha inciso sui piani industriali delle imprese che avevano comprato questi terreni (o edifici) compresi nei Pup, rendendo troppo breve il termine di cinque anni per completare l’intervento di edificazione (o di ristrutturazione). Di ciò si è fatto interprete il legislatore che, con l’articolo 2, comma 23, dl 29 dicembre 2010, n. 225, dispose:
a) la proroga «di tre anni» del termine di cinque anni previsto dall’articolo 1, comma 25, legge 244/2007;
b) l’applicazione di questo termine di cinque anni, prorogato «di tre anni», ai rogiti stipulati a partire non più dal 1° gennaio 2008, ma dal 2005 in avanti (per comprendere questo passaggio occorre considerare che, anteriormente alla legge 244/2007, già vigeva un’altra norma sui Pup, analoga a quella attuale, introdotta dalla legge 388/2000, come successivamente modificata dal dl 223/2006 e dalla legge 296/2006).
Ora dunque, con il Dl 102/2013 (per il quale dunque diventano «sei» i «tre anni» previsti dall’articolo 1, comma 25, legge 244/2007), il complesso panorama normativo appena descritto deve essere letto come segue:
a) per completare gli interventi nei Pup di edilizia residenziale c’è tempo cinque anni;
b) il quinquennio è prorogato «di sei anni».
Insomma, cinque più sei fa undici, cosicchè se oggi si acquista (con un contratto Iva esente o fuori campo Iva) un terreno o un edificio posizionato in un Pup, al fine di realizzare un intervento di edilizia residenziale, c’è tempo undici anni per completarlo, senza decadere dall’agevolazione consistente nell’applicazione dell’1 per cento di imposta di registro (le imposte ipotecaria e catastale sono invece dovute in misura non agevolata, rispettivamente con le aliquote del 3 e dell’1 per cento).
Se per i nuovi acquisti dunque non ci sono problemi interpretativi (salvo sapersi districare tra il groviglio delle norme appena riportate), più complicata potrebbe apparire l’estensione del “periodo di grazia” di undici anni, disposta dal dl 102/2013, anche agli acquisti del passato e, in particolare, a quelli compiuti tra il 2005 e il 2008. Si tratta però, una volta tanto, di una retroattività favorevole al contribuente: infatti, come visto, il legislatore ha agito non sostituendo un termine (più breve con uno più lungo) ma disponendo una proroga (prima di tre e poi di sei anni) al termine quinquennale contenuto nel Testo Unico del registro, cosicchè non appare dubbio che, ad esempio, essendosi comprata un’area il 30 aprile 2006, ci sia tempo fino al 1° maggio 2017 per completare i lavori.
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