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Tasi e Imu possono azzerare gli sconti

Lo sconto sulla cedolare secca, che lo Stato concederà ai proprietari con la mano destra, potrà essere tolto dai sindaci con la mano sinistra? Detto diversamente, l’aumento di Imu e Tasi potrà erodere i benefici del prospettato abbassamento al 10% dell’aliquota della tassa piatta sui canoni concordati?

Per capire se i conti torneranno a favore dei proprietari o del Fisco, bisogna valutare l’aliquota della cedolare da cui si parte e monitorare le scelte concrete degli enti locali, che ora possono applicare pure l’addizionale Tasi dello 0,8 per mille prevista dal salva-Roma ter (Dl 16/2014).

Il vantaggio di un’ulteriore riduzione al 10% si percepisce soprattutto facendo il confronto con i risultati della tassazione al 19 per cento. Considerando questo livello di tassazione si hanno anche elementi di riferimento per valutare la convenienza a passare ai contratti a canone concordato da parte dei proprietari che già applicano la cedolare secca a contratti a canone libero (aliquota 21%). Ma tutto dipende da quanta Tasi i sindaci vorranno aggiungere all’Imu. Partendo dal 15%, con livello della Tasi fino al 2,5 per mille si fa sostanzialmente “pari e patta” tra riduzione della tassa sul reddito e aumento di quella sul patrimonio.

Per capire cosa può succedere consideriamo un appartamento affittato a 6mila euro all’anno, con una rendita catastale di 780 euro (ricostruita partendo dal un rapporto canone annuo/rendita di 7,7 rilevato dal Territorio). Con l’aliquota al 15%, il proprietario paga 900 euro euro; l’abbassamento al 10% gli fa risparmiare 300 euro.

Nel 2013, la media dell’Imu applicata agli alloggi affittati a canone concordato era l’8,2 per mille. La condizione più favorevole per i proprietari è che i sindaci decidano di elevare quest’aliquota con la Tasi al livello base dell’1 per mille, portando l’imposta complessiva al 9,2 per mille. Questa decisione costa al proprietario 131 euro in più dell’Imu pagata in precedenza, però nelle sue tasche resta ancora oltre una buona metà del guadagno da riduzione della cedolare. I due piatti della bilancia sono sostanzialmente in equilibrio aumentando l’imposta patrimoniale totale della Tasi al 2,5 per mille (per non superare il 10,6 per mille, l’Imu diventa dell’8,1 per mille): per l’immobile preso a riferimento il proprietario deve mettere mano al portafogli per soli 14 euro da aggiungere a quanto risparmiato con la cedolare per pagare l’imposta patrimoniale.

Quanto lo Stato fa risparmiare con la riduzione della cedolare non è, invece, sufficiente a coprire i 420 euro dell’aumento di Imu più Tasi, che si verifica se i sindaci decidono di far salire tassazione media dei canoni concordati della Tasi al 3,3 per mille, portando il livello complessivo dell’imposizione all’11,4 per mille. Anche in questo caso, tuttavia, il gioco tra imposte diventa a somma positiva per i proprietari, se si parte dall’aliquota della cedolare del 19%: nove punti in meno valgono, infatti, 540 euro.

È difficile prevedere gli effetti che l’abbassamento dell’aliquota della cedolare secca sui canoni concordati avrà sia sul mercato degli affitti in nero sia sugli oltre 2 milioni di contratti di locazione registrati assoggettati all’Irpef, relativi ad appartamenti di proprietà di persone fisiche. Soprattutto ai proprietari con redditi più elevati, il passaggio alla cedolare secca al 10%, fa risparmiare un bel po’ di tasse. Un tesoretto che potrebbe rivelarsi prezioso per abbassare un poco gli affitti in tutti quei casi in cui i proprietari non vogliono perdere buoni inquilini che non possono più sostenere gli stessi canoni pagati finora.

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