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Punite abitazioni sfitte e comodati

Per il grande ritorno dell’Irpef la scelta finisce per colpire chi non riesce ad affittare la casa. Nell’ultima versione del Ddl di Stabilità, infatti, la copertura per la deducibilità del 20% dell’Imu per imprese e professionisti trova la sua copertura nella tassazione al 50% della rendita catastale delle abitazioni non principali.

La norma, attualmente contenuta all’articolo 23 del disegno di legge, non sembra oscura: il reddito Irpef delle abitazioni non locate e soggette a Imu, situate nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all’imposta municipale propria, concorre alla formazione della base imponibile Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50 per cento.

La conseguenze sono evidenti: dato che la seconda casa posseduta nel Comune in cui si abita è stata evidentemente comprata per investimento, cioè per affittarla, chi non riesce a trovare un inquilino viene colpito dal Fisco. Non è del tutto chiaro se la base imponibile sarà la semplice rendita catastale aggiornata oppure, come previsto dal Testo unico delle imposte sui reddito (articolo 41) proprio per le abitazioni non usate come abitazione principale del possessore o dei suoi familiari, il reddito da considerare sarà quello maggiorato di un terzo. Ma se il Ddl stabilità parla di «reddito», sembra proprio che l’unica fonte cui far riferimento sia il Tuir. Tra l’altro, così formulata, la norma richiama sotto l’Irpef anche le abitazioni in comodato (in genere ai figli), proprio quelle che il decreto «Imu-2» (Dl 102/2013) permette ai Comuni di trattare come abitazione principale: anche queste, infatti, sono «abitazioni non locate». In base alla normativa in vigore, non scontano però l’aumento di 1/3 della base imponibile.

La norma che aveva esentato dall’Irpef tutte le abitazioni non principali (quelle principali lo erano già da un pezzo) risale alla nascita dell’Imu (versione Monti) e ha dispiegato i suoi effetti per la prima (e si direbbe, unica volta) quest’anno, con la dichiarazione dei redditi 2012. Già aveva suscitato qualche perplessità questo “premio” a vantaggio di chi aveva un sia pur piccolo patrimonio immobiliare o si permetteva il lusso di una casa per le vacanze, da usare un mese all’anno o poco più. Il costo, in termini di gettito Irpef, era stato valutato in 1,6 miliardi.

Ora, quindi, per correggere quello che sembrava un ingiusto privilegio, il Governo è andato a colpo sicuro: colpire i proprietari che vorrebbero affittare la casa e non ci riescono, anche se siamo in tempi di grande morosità degli inquilini, che è all’origine del 90% delle sentenze di sfratto. Le difficoltà ormai enormi per trovare inquilini solvibili rischia quindi di trasformare in una beffa il ritorno dell’Irpef. Forse la mossa del Governo vuole colpire gli affitti in nero, come se comunque non convenisse continuare con l’evasione fiscale anche a fronte di un’Irpef severa. Facciamo due conti: senza considerare l’Imu e la Tasi, un proprietario onesto che volesse ricavare 600 euro lordi mensili da un bilocale nella periferia milanese (categoria A/3, classe media, 3 vani catastali) e ci riuscisse, pagherebbe al fisco, con la cedolare secca, 1.656 euro (ricavi netti 5.544 euro annui). Se invece non ce la facesse, cosa assolutamente probabile, ne pagherebbe 213 all’anno in perdita secca, con un’aliquota marginale del 38 per cento (la stessa usata negli esempi in pagina). Ma se il proprietario fosse un evasore intascherebbe comunque 1.443 euro in più dell’onesto. Quindi, perché dovrebbe registrare il contratto?

La considerazione di base, però, è che chi invece la casa la usa per andarci in vacanza non pagherà l’Irpef, a meno che non vada in villeggiatura nello stesso Comune in cui abita. Scelta possibile, ma bizzarra. Per Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia «è un controsenso, produce una discriminazione illogica a svantaggio di chi non riesce ad affittare. L’abitazione che serve a dare alloggio ai concittadini è punita, quella che serve per le vacanze è premiata. Sarebbe forse più comprensibile penalizzare chi la tiene per proprio diletto. Questa scelta crea effetti distorsivi preoccupanti».

Tanto più che la soluzione per i più facoltosi è già pronta: se possiedono molte case sfitte in città e (come spesso accade) anche una seconda casa al mare o in montagna, possono trasferire lì la loro abitazione principale e risparmiare l’Irpef su tutte quelle in città. Imu permettendo.

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