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Le case fantasma tra rendita presunta e regolarità edilizia

I proprietari delle case fantasma hanno meno di due mesi per mettersi in regola con il catasto. Poi, dal 1° gennaio 2011, interverrà l’agenzia del Territorio con l’attribuzione della rendita presunta. Dovrebbe chiudersi così l’operazione lanciata dal Dl 266/2006 e culminata con la pubblicazione dei 2 milioni di particelle catastali su cui sono stati individuati fabbricati mai accatastati. A maggio erano state esaminate 519mila particelle: escluse quelle su cui sorgono baracche, tettoie o edifici in costruzione (che non vanno dichiarati) si era arrivati ad accatastare 322mila unità immobiliari, cui si aggiungevano le 208mila unità regolarizzate spontaneamente dai proprietari. Da allora il Territorio non ha fornito aggiornamenti, ma ha lanciato una serie di spot tv per spiegare i vantaggi di cui gode chi si mette subito in regola. Il successo di tutta l’operazione, però, dipenderà dalla possibilità di attribuire entro il 2011 ? come si propone di fare l’Agenzia ? una rendita provvisoria a tutti i ritardatari. In pratica, bisogna definire un metodo per: a) stabilire se davvero il fabbricato individuato sovrapponendo le mappe e le foto aeree va accatastato; b) calcolare rapidamente la sua rendita catastale. Gli uffici stanno conducendo una serie di sperimentazioni e la procedura sarà codificata entro fine anno dal direttore del Territorio. Ma è chiaro che una certa semplificazione sarà inevitabile, vista la mole di pratiche da affrontare: si potranno usare, ad esempio, le immagini di Google, e i sopralluoghi dei funzionari potranno limitarsi a un’osservazione dall’esterno, quando non sarà possibile entrare nei locali. Per quanto presunta ? e quindi in attesa di “conferma” ? la rendita catastale consentirà di far emergere nuova base imponibile a fini Irpef e Ici. Vero è, come ha rilevato il servizio studi del Senato, che sarà difficile passare all’incasso già l’anno prossimo. Ma i comuni potranno comunque accertare imposte, sanzioni e interessi a decorrere dal 1° gennaio dell’anno in cui le particelle sono state pubblicate (2007, 2008 o 2009 secondo i casi). E la base imponibile non dovrebbe essere troppo penalizzata dall’abolizione dell’Ici sull’abitazione principale: tra gli edifici fantasma finora è stato rilevato il 33% di case, il 28% di magazzini, il 23% di garage e il 16% di altre tipologie edilizie. Su tutti questi ragionamenti, però, pende la spada di Damocle della regolarità edilizio-urbanistica. Il Territorio non valuta se gli edifici sono abusivi, perché questo – come ha precisato il ministro Giulio Tremonti varando la manovra – è compito dei comuni. E finora molti sindaci hanno semplicemente ignorato l’esistenza di edifici non accatastati e potenzialmente abusivi. Quando tutti gli immobili fantasma avranno una rendita, però, il nodo dovrà essere sciolto. In assenza di un condono edilizio, la legge consente di sanare (e tassare) gli abusi più lievi, e impone di demolire quelli più gravi. A meno di non chiudere ancora gli occhi, scegliendo la via del condono di fatto.

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