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Il fabbricato invenduto non paga

L’articolo 2 del Dl 102/2013 introduce una disciplina di favore per gli immobili merce posseduti dalle imprese di costruzione, già a partire dalla rata di saldo 2013. È infatti disposto che per l’anno 2013 non è dovuta la seconda rata Imu sui fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga questa destinazione e non siano in ogni caso locati.

A decorrere dal 2014 il Dl 102/2013 sostituisce il comma 9-bis dell’articolo 13 del Dl 201/2011 prevedendo l’esenzione. In precedenza, invece, era data la possibilità ai Comuni di ridurre l’aliquota di base fino allo 0,38% per non più di tre anni dall’ultimazione dei lavori.

Nella relazione tecnica al Dl 102/2013 la quantificazione dell’agevolazione viene stimata in 19,1 milioni per il 2013 ed in 38,3 milioni a decorrere dal 2014. La relazione prende a riferimento lo stock di abitazioni ultimate nel 2011, pari a circa 150 mila unità, stimando che 75% di queste rimanga invenduto. Tuttavia, il dato è sottostimato in quanto si fa riferimento alle sole abitazioni per un solo anno, mentre la normativa riguarda tutti i fabbricati, compresi uffici, negozi e capannoni e non presenta limiti temporali.

Passando a un profilo più strettamente operativo occorre rilevare che l’agevolazione riguarda solo i fabbricati di nuova costruzione e si rende applicabile dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione e comunque, se antecedente, dalla data di accatastamento (si veda Cassazione, sentenza n. 24924/2008). Nessuna agevolazione è invece prevista per l’area fabbricabile sulla quale è in corso l’intervento edilizio; questa sarà pertanto assoggettate all’aliquota ordinaria Si deve trattare di fabbricati destinati alla vendita e quindi contabilmente devono essere iscritti nelle rimanenze. Dovrebbero essere esclusi dall’agevolazione, invece, i fabbricati non di nuova costruzione, ma oggetto di interventi di ristrutturazione in quanto letteralmente non si tratta di fabbricati “costruiti”, sebbene per l’impresa di costruzione si tratta pur sempre di beni merce.

Sotto il profilo soggettivo l’agevolazione è riservata all’impresa costruttrice, sono quindi escluse le immobiliari che gestiscono o compravendono i fabbricati. Infine, occorre precisare che l’agevolazione può essere concessa fintanto che il fabbricato non è locato.

Pertanto, nel caso di locazione avvenuta in corso d’anno, il contribuente dovrà limitare l’agevolazione ai soli mesi in cui il fabbricato è risultato non locato, considerando per intero il mese durante il quale la condizione si è protratta per almeno quindici giorni. Se, ad esempio, il fabbricato è locato il 14 dicembre 2013, occorrerà versare il saldo computando un mese di possesso.

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