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Fisco più leggero per gli affitti concordati

Il Governo punta ad alleggerire le tasse sugli affitti concordati di abitazioni: la cedolare passerebbe dal 19% al 15 per cento, con un effetto virtuoso (almeno nelle attese) su chi intende accettare canoni più bassi a fronte di minori imposte. La differenza minima del trattamento riservato ai canoni agevolati rispetto a quelli liberi, insieme all’Imu (che rispetto all’Ici ha di fatto perso le aliquote ridotte per chi affitta) ha segnato, in questi anni, il tramonto del canale concordato. In generale, il sistema del «concordato», che consiste nell’accettare pigioni ridotte decise dalle associazioni di proprietà e inquilini, Comune per Comune, funzionava bene con l’Irpef quando la differenza del canone agevolato non superava il 20% rispetto al mercato libero. Oltre questo “sconto” il proprietario ci perdeva. Ma l’Ici ridotta consentiva di incrementare la convenienza.

La cedolare e l’Imu hanno sconvolto questo assetto: in concreto, all’inizio (2011), il proprietario che applicava il concordato doveva avere dai 28mila euro di reddito dichiarato in su perché fosse conveniente la cedolare al posto dell’Irpef. Ma il recente abbassamento della deduzione forfettaria Irpef sui canoni dal 15% al 5% (legge 92/2012) aveva fatto sparire anche questa possibilità per chi applicava il concordato, e la cedolare restava sempre vincente. Però, a questo punto, con la cedolare la differenza tra i due tipi di canone non avrebbe dovuto superare il 2% per andare in pari con il fisco. Con uno scarto così piccolo, è forte la tentazione di passare direttamente al «libero». Tanto più che il concordato ha un contratto di 3 anni più di 2 di rinnovo automatico e il «libero» di 4+4, e di questi tempi un contratto lungo è più apprezzato, data la difficoltà a reperire inquilini.

Gli effetti sociali della progressiva scomparsa del contratto concordato non sono stati valutati, nonostante le proteste unanimi di proprietari e inquilini, né all’atto di nascita della cedolare secca né al momento del taglio della deduzione Irpef sui canoni.

Adesso, però, le cose potrebbero cambiare: su un canone di 10.000 euro mensili, la cedolare per il «libero» sarebbe di 2.100 euro e per il concordato di 1.500, e la differenza sul netto passerebbe dal 2% al 6 per cento; quindi, con un affitto concordato scontato del 6% il proprietario andrebbe in pari con il «libero». Non è gran cosa ma potrebbe servire. Magari per aumentare il gettito: quando era stata introdotta la cedolare avrebbe dovuto far emergere il nero e compensare così ampiamente la minore Irpef, mentre il risultato è stato un minor gettito, rispetto al previsto, di ben 4 miliardi.

Rimane il dubbio che evidenzia Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia: «La novità è positiva ma serve poco, perché a Milano, per esempio, non sono stati aggiornati gli accordi da molti anni. Non vorrei che questo fosse il contentino per far passare un regime Imu più severo, bisogna vedere cosa accadrà con la service tax». Inoltre va ricordato che la cedolare si applica solo all’abitativo, mentre per gli usi diversi il crollo della deduzione Irpef forfettaria dal 15% al 5% ha provocato un altro danno per la proprietà, soprattutto ora che i canoni si abbassano drasticamente per la crisi.

Rimane poi la partita dell’Imu: i Comuni non possono più permettersi di applicare aliquote agevolate, quindi questo appiattisce la differenza tra le due soluzioni della cedolare. Se consideriamo che su un appartamento affittato, che viene considerato seconda casa ai fini Imu, l’imposta grava almeno quanto una mensilità di canone, è evidente che il suo azzeramento per chi applica il canone concordato porterebbe al 14%-15% la differenza fiscale con il canone libero e lo sconto si farebbe interessante.

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