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Cedolare secca sotto condizione

Cedolare secca sugli affitti condizionata all’uniformità della scelta da parte dei comproprietari. Questo quanto sembra emergere dalla disciplina della cedolare, come delineata dall’art. 3 dello schema di decreto legislativo sul federalismo fiscale municipale che ha ottenuto il «via libera» di Montecitorio. Il vincolo, per la verità, non è affatto sancito dalla norma, e per di più contrasterebbe con il carattere personale dell’imposta sul reddito; tuttavia potrebbe ipotizzarsi in considerazione degli effetti che l’opzione per la tassazione alternativa riverbera sulle imposte di registro e di bollo, ma soprattutto sull’aggiornamento periodico del canone di locazione. A meno di non ammettere l’ipotesi, sicuramente complicata dal punto di vista pratico, della variazione parziale del canone. Il sistema della cedolare secca. Lo schema di ddl prevede che, a decorrere dall’anno 2011, in alternativa alla tassazione ordinaria del reddito fondiario, il proprietario o il titolare del diritto reale di godimento dell’immobile abitativo, locato a uso abitativo, può optare per l’assoggettamento del canone a un’imposta operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva delle imposta sul reddito e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione (e successive risoluzioni e proroghe). Sono escluse le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni. L’entità della cedolare secca è del 21%, ridotta al 19% in determinati casi. Il reddito assoggettato alla cedolare secca assumerà comunque rilevanza ai fini delle deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, nonché ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (Isee). La convenienza dell’opzione per la cedolare secca, dunque, dovrà essere attentamente vagliata anche alla luce di questa disposizione, soprattutto laddove vi siano comproprietari con situazione reddituale molto diversa (per esempio, il genitore che possiede altri redditi e il figlio che possiede solo il reddito da locazione): occorrerà infatti considerare nel conto non soltanto la differenza d’imposta, ma anche la differenza del reddito imponibile tra tassazione ordinaria e tassazione alternativa, che potrebbe determinare, per esempio, il venir meno della condizione di familiare fiscalmente a carico. La registrazione del contratto di locazione assorbe gli altri obblighi di comunicazione, compreso quello di pubblica sicurezza prescritto dall’art. 12 del dl n. 59/78 (non si comprende, però, perché questa semplificazione, già prevista in passato da una norma poi bloccata, sia riservata soltanto ai contratti di affitto assoggettati alla cedolare). La procedura e gli ulteriori effetti. Le modalità per l’esercizio dell’opzione per la tassazione alternativa dovranno essere definite dall’agenzia delle entrate con un provvedimento da emanare entro novanta giorni dall’entrata in vigore del decreto legislativo. Si deve rilevare che non è espressamente fissata la durata dell’opzione, ma sembrerebbe logico ritenere che dovrebbe essere vincolante per il periodo d’imposta (anche se il meccanismo potrebbe prevedere la validità fino a revoca). Di particolare importanza la previsione secondo cui, qualora il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca, è sospesa, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, incluso l’aggiornamento Istat. In relazione a questa previsione, non derogabile, è inoltre stabilito che l’opzione non ha effetto se il locatore non ne ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, nella quale esprime la rinuncia a chiedere l’aggiornamento del canone. In considerazione di questa previsione, come si diceva, si pone la questione della possibilità che, in caso di contitolarità del reddito di locazione, i vari soggetti contitolari effettuino scelte diverse in ordine alle modalità di tassazione delle rispettive quote. La soluzione più semplice e drastica, ma in contrasto con la natura personale dell’Irpef, potrebbe essere quella di ritenere sussistente un vincolo di omogeneità, che subordinerebbe l’applicazione della cedolare secca all’opzione da parte di tutti i contitolari del reddito. Rispettando invece il principio di personalità della tassazione, occorre immaginare uno scenario alquanto complicato, ossia l’eventualità che l’importo del canone di locazione sia bloccato soltanto per la quota spettante al contitolare che ha esercitato l’opzione e sia sottoposto ad aggiornamento per la quota spettante al contitolare che applica la tassazione ordinaria. Il tutto da calare, poi, nella gestione pratica dei rapporti tra le parti. Ammettendo l’ipotesi di scelte difformi, si deve poi risolvere il problema dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione, che potrebbe ritenersi dovuta integralmente o, in alternativa, con una soluzione un po’ creativa, soltanto per la parte imputabile alle quote di canone sottoposte alla tassazione ordinaria.

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