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Case-tipo per il nuovo Catasto

A vederla sembra una riforma davvero importante: valori al metro quadrato che partono dai valori di mercato, rendite basate sugli affitti, revisioni periodiche, partecipazione dei Comuni, che diventeranno poi i titolari del catasto su base territoriale. Al di là delle polemiche sulla determinazione dei valori, considerata troppo automatica e centrata sul mercato, sembra evidente che il lavoro per l’agenzia delle Entrate (nella quale è confluito il personale dell’agenzia del Territorio) sia davvero complesso. Gabriella Alemanno, vicedirettore delle Entrate, ha assicurato: «Noi siamo pronti».

Proviamo a ripercorrere in breve le tappe: suddivisione del territorio in «microzone» (questa c’è già), asciugatura radicale del sistema di vani, classi e categorie, ormai vecchio di 74 anni, e individuazione di immobili-tipo, ai quali applicare un algoritmo con variabili per personalizzare il valore patrimoniale e le rendite catastali. Il tutto per 60 milioni di unità immobiliari.

I tempi saranno lunghi, sui 3-4 anni, anche perché è proprio l’aspetto degli immobili-tipo che porterà via molto tempo. Questi dovranno probabilmente essere individuati all’interno di quelli compravenduti negli ultimi tre anni, nella misura media di alcune decine per ogni microzona catastale (corrispondente più o meno a un quartiere e/o a un territorio extraurbano con caratteristiche omogenee). Si tratta quindi, pur sempre, di molte decine di migliaia, più vicine al centinaio di migliaia di unità immobiliari.

Le caratteristiche intrinseche di questi immobili sono facilmente ricavabili dai rogiti, che contengono gli estremi catastali dai quali si arriva alla scheda con i dettagli (le scale, l’anno di costruzione, il piano, l’esposizione, il riscontro d’aria, l’affaccio, l’ascensore o meno, il riscaldamento centrale o autonomo). Per le caratteristiche estrinseche (tipo di quartiere, verde urbano, servizi, solo per citarne alcune) verranno in soccorso le ortofoto già a disposizione del Territorio.

Su questa base verrà elaborato un algoritmo che vedrà poi applicato ad alcuni suoi coefficienti le variabili per individuare valore (da usare per le imposte sulla proprietà e le compravendite) e rendita catastale (da usare, in generale, per le imposte sui redditi) da attribuire agli immobili simili rispetto al campione.

Da non sottovalutare, però, l’aspetto dell’elaborazione statistica: il personale tecnico del l’agenzia non è certo in sovrannumero e, anche considerando gli stanziamenti, non si possono addestrare in poco tempo alle complesse funzioni richieste dei nuovi lavoratori, anche precari, come era stato fatto per l’epico recupero dell’arretrato catastale, nel primo decennio del secolo.

Altro nodo che si presenta davvero complesso è quello dei rapporti con i Comuni: i municipi dovrebbero immettere i dati necessari all’interno della funzione statistica elaborata dal l’agenzia, perciò il loro coinvolgimento è determinante. Sono da verificare, però, le infrastrutture tecnologiche: molti municipi non hanno mezzi e spesso una sola persona o nessuna all’ufficio tecnico. E le esperienze del passato non sono incoraggianti: la collaborazione che avrebbe dovuto crearsi nell’interscambio informativo con i municipi, allo scopo di contrastare evasione ed elusione fiscale in campo immobiliare, è un fiasco: poche centinaia di municipi hanno interagito con l’Agenzia, fornendo segnalazioni per poche decine di migliaia di unità immobiliari e di queste poche centinaia hanno condotto a una vera revisione delle rendite.

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