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Cambio d’uso gratis solo se non cresce il carico urbanistico

Fonte: Il Sole 24 Ore

Il cambio d’uso non è sempre “gratuito”, ma non solo. Il pagamento del contributo di costruzione è uno degli snodi critici della materia edilizia e, nel corso degli anni, una nutrita giurisprudenza ha chiarito gli aspetti più problematici della materia, specie per quel che riguarda la natura giuridica del contributo, le varie ipotesi di esenzione e i presupposti per il suo pagamento in relazione alla tipologia dell’intervento che si intende realizzare. La definizione di «carico». A quest’ultimo riguardo il Tar Lombardia-Brescia, con la recente pronuncia n. 375/2011, affronta una delle questioni di maggior rilievo nella materia, quella del cambio di destinazione d’uso, anche se attuato in assenza di interventi costruttivi, qualora questo determini comunque un aumento del cosiddetto «carico urbanistico». Questo concetto non è definito dalla legislazione vigente, ma la giurisprudenza della Cassazione l’ha individuato come «l’effetto che viene prodotto dall’insediamento primario come domanda di strutture ed opere collettive, in dipendenza del numero delle persone insediate su di un determinato territorio» (Sezioni unite penali, 20 marzo 2003, sentenza n. 12878). In altri termini, poiché ogni insediamento umano è costituito da un elemento primario (abitazioni, uffici, opifici, negozi, eccetera), è necessario proporzionare questo primo elemento a quello cosiddetto secondario o di servizio (opere pubbliche in genere, uffici pubblici, parchi, strade, fognature, elettrificazione, servizio idrico, condutture di erogazione del gas), in relazione al numero degli abitanti insediati e alle caratteristiche delle attività svolte in quello stesso territorio. Proprio partendo da questa considerazione, i giudici bresciani, richiamando propri precedenti orientamenti (n. 145/2005, n. 646/2004 e n. 34/1998) rilevano come il presupposto imponibile per il pagamento dei contributi di urbanizzazione vada ravvisato nella domanda di una maggiore dotazione di servizi nel l’area di riferimento (rete viaria, fognature eccetera), che sia indotta dalla destinazione d’uso concretamente impressa al manufatto. Questo perché una diversa utilizzazione dell’edificio rispetto a quella stabilita nel l’originario titolo abilitativo può determinare una variazione quantitativa e qualitativa del carico urbanistico. Il pagamento degli oneri si giustifica quindi con la necessità di ridistribuire – in modo equo per la comunità – i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare sugli interessati che beneficiano delle utilità derivanti dalla loro presenza. Il contributo di urbanizzazione infatti, secondo il Consiglio di Stato (sezione V, n. 2359/2009 e n. 2258/2006), pur non avendo natura tributaria, costituisce comunque «un corrispettivo di diritto pubblico posto a carico del costruttore, connesso al rilascio della concessione edilizia, a titolo di partecipazione del concessionario ai costi delle opere di urbanizzazione in proporzione all’insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae». Il mutamento rilevante. Da questi elementi la sentenza del Tar Lombardia fa derivare che il presupposto imponibile si verifica in tutti i casi di «mutamento rilevante» della destinazione d’uso dalla quale derivi un maggior carico urbanistico, con conseguente necessità per l’interessato di pagare la differenza tra gli oneri di urbanizzazione già corrisposti per la destinazione d’uso originaria e quelli, se più elevati, dovuti per la nuova destinazione impressa al l’immobile (ad esempio, la trasformazione di un albergo in un edificio residenziale). Quanto al concetto di «mutamento rilevante», la pronuncia chiarisce un elemento importante, specificando che lo stesso sussiste in tutti i casi di «passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, qualificate sotto il profilo della differenza del regime contributivo in ragione di diversi carichi urbanistici, cosicché la circostanza che le modifiche di destinazione d’uso senza opere non sono soggette a preventiva concessione o autorizzazione sindacale non comporta ipso jure l’esenzione dagli oneri di urbanizzazione e quindi la gratuità dell’operazione». Di conseguenza, ciò che assume rilievo ai fini del pagamento non è la necessità o meno di un titolo abilitativo per l’attività di trasformazione edilizia che si vuole realizzare (permesso di costruire o Dia): il presupposto impositivo si può verificare anche nel caso di mutamento di destinazione d’uso del fabbricato di tipo «funzionale», cioè senza alcuna esecuzione di opere.

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